2022-03-27 (aktualizacja: 2022-05-30)
Kupując mieszkanie lub dom można podpisać dwa rodzaje umów przedwstępnych – w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie – co niesie za sobą konkretne konsekwencje.
Kupując mieszkanie musimy pamiętać o tym, że umowy dotyczące sprzedaży powinny być zawierane w formie notarialnej. Jednymi z rodzaju umów, których przedmiotem jest nieruchomość, są umowy przedwstępne, które bywają zawierane także w zwykłej formie pisemnej, co w niektórych przypadkach jest całkowicie uzasadnione i zgodne z prawem. Jeśli jesteś zainteresowany audytem prawnym nieruchomości lub pomocą związaną z analizą umowy, chętnie pomożemy. Naszą misją jest pomoc każdemu, kto ma wątpliwości podczas kupna czy sprzedaży mieszkania. Wiemy bowiem, że brak wiedzy może być wykorzystany, gdy jedna ze stron transakcji jest nieuczciwa.
Jak wygląda umowa przedwstępna, kiedy jest ona zawierana i czym różni się od umowy rezerwacyjnej i deweloperskiej? Zapraszamy do lektury artykułu.
Umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy stronami w przypadku, gdy w danym momencie nie jest możliwe podpisanie umowy przyrzeczonej. Opisana jest ona w Kodeksie cywilnym, zgodnie z którym jest ona umową, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przeniesienia własności). Powinny się w niej znaleźć najważniejsze zapisy umowy przyrzeczonej. Zawierana jest ona w celu zobowiązania stron umowy do przystąpienia w określonym terminie (przy czym jego zawarcie w umowie przedwstępnej nie jest obowiązkowe) i na wskazanych w niej warunkach do umowy przenoszącej własność. Co ważne, umowa przedwstępna nie może być zakwalifikowana jako umowa wzajemna, w przypadku której, zgodnie z art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego, obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Umowa przedwstępna może zostać zawarta jako umowa jednostronnie albo dwustronnie zobowiązująca, i jedynie w tym drugim przypadku uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwać obydwu stronom umowy.
W praktyce umowy przedwstępne najczęściej zawierane są w przypadku transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość pochodząca z rynku wtórnego. Dzięki temu strony mogą w odpowiedni sposób przygotować się do właściwej umowy, co w przypadku kupującego może oznaczać weryfikację swojej zdolności kredytowej lub przeprowadzenie audytu prawnego i technicznego nieruchomości, której zakupem jest on zainteresowany. W naszej fundacji pracują specjaliści, którzy potrafią rzetelnie sprawdzić każdą nieruchomość. Daje to pewność, że klient nie podpisze umowy przedwstępnej, gdy wybrana przez niego nieruchomość jest np. w złym stanie technicznym lub brakuje istotnych informacji dotyczących stanu prawnego.
Jeżeli zawierana umowa dotyczyć ma mieszkania lub domu z rynku pierwotnego, wówczas, jeżeli nieruchomość pozostaje w budowie, a deweloper nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie dla danej inwestycji, z nabywcą powinna zostać podpisana umowa deweloperska, szczegółowo uregulowana w tak zwanej ustawie deweloperskiej. Jeżeli deweloper zaproponuje podpisanie umowy innego typu, warto zachować czujność, ponieważ w takim przypadku podpisanie umowy przedwstępnej może mieć na celu ominięcie przepisów wspomnianej ustawy, a dla kupującego może być jednoznaczne z mniejszym bezpieczeństwem transakcji, które nabywcom nieruchomości z rynku pierwotnego zapewnia właśnie ustawa deweloperska.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku (inaczej ustawa deweloperska) wprowadziła liczne przepisy, mające na celu ochronę praw nabywcy. Zakres regulacji określony jest w art. 2 ustawy i dotyczy:
Jednym z najważniejszych przepisów jest ten, dotyczący obowiązku zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Zawarta w takiej formie umowa stanowić będzie podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, w ramach której realizowany jest nabywany dom lub lokal mieszkalny. Zgodnie z art. 23 ustawy: „W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych”.
Dodatkowo ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony ich wpłat w postaci rachunku powierniczego otwartego (z dodatkowymi zabezpieczeniami bądź bez nich) lub zamkniętego. Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku wprowadziła dodatkowe zabezpieczenie w formie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma służyć ochronie wpłat nabywców nie tylko w przypadku upadłości dewelopera, ale także banku, w którym prowadzone są rachunki powiernicze. Środki Funduszu, stanowiącego wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, pochodzić będą ze składek, do wpłaty których zobowiązani będą deweloperzy, oraz między innymi z z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na wspomnianym wyżej rachunku bankowym, z przychodów z lokat środków Funduszu, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera oraz ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu. Wysokość składek odprowadzanych przez deweloperów zależna będzie od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego i wyniesie do 1% wpłaconych środków w przypadku otwartego rachunku powierniczego oraz maksymalnie 0,1%, jeżeli zabezpieczenie wpłat nabywcy stanowi rachunek powierniczy zamknięty.
Ustawa nakłada na deweloperów również obowiązki przedkontraktowe, w tym obowiązek dostarczenia na żądanie potencjalnego nabywcy prospektu informacyjnego (według nowej ustawy deweloperskiej dostarczenie prospektu przez dewelopera będzie obowiązkowe, również w przypadku umowy rezerwacyjnej, która w tym akcie prawnym została uregulowana po raz pierwszy) oraz zapewnienie kupującemu możliwości wglądu w siedzibie firmy w dokumenty rejestrowe dewelopera, kopię pozwolenia na budowę, projekt budowlany oraz aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
W umowie deweloperskiej musi znaleźć się też zapis dotyczący odbioru technicznego nabytej nieruchomości, w tym dotyczący sposobu zawiadomienia nabywcy jego terminie.
Umowa przedwstępna z kolei uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. W przypadku gdy jej zawarcie poprzedza podpisanie umowy deweloperskiej, podlega ona również przepisom ustawy deweloperskiej. W związku z tym powinna ona zawierać wszystkie najważniejsze elementy, wymienione w ustawie. W praktyce umowa przedwstępna z deweloperem najczęściej zawierana jest w przypadku sprzedaży nieruchomości w zrealizowanej już inwestycji, a jej zawarcie poprzedza podpisanie umowy przenoszącej własność.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym w przypadku, gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie wskazany w umowie przedwstępnej, „powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”
Z kolei w przypadku, gdy umowa przedwstępna dotyczy nieruchomości, realizowanej w ramach inwestycji jeszcze przez dewelopera nieukończonej, wówczas, w przypadku spełnienia przez podpisaną z kupującym umowę przedwstępną przesłanek uznania ją za umowę deweloperską, może ona zostać zakwalifikowana jako ta ostatnia, a jej postanowienia, niezgodne z ustawą deweloperską - uznane za nieważne, a w ich miejsce stosowane będą odpowiednie przepisy tej ustawy.
Jeszcze innym rodzajem umów, zawieranych z deweloperami, są umowy rezerwacyjne, które zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami są tak zwanymi umowami nienazwanymi, ponieważ nie regulują ich odrębne przepisy prawa.
Umowa rezerwacyjna dotychczas podlegała jedynie zasadzie swobody umów, wynikającej z art. 353 Kodeksu cywilnego. Celem jej zawarcia jest czasowe wyłączenie jej przedmiotu ze sprzedaży, a jej zabezpieczeniem jest wnoszona przez kupującego opłata rezerwacyjna. Nowa ustawa deweloperska swoimi regulacjami objęła również umowy rezerwacyjne. Umowa rezerwacyjna ma określać między innymi cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, jego powierzchnię użytkową oraz powierzchnię i układ pomieszczeń.
Opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości, która w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej zostanie zaliczona na poczet należnej ceny i zostanie przekazana przez dewelopera na rachunek powierniczy. Opłata ma być zwrotna w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu w niezmienionej wysokości oraz w podwójnej, jeżeli deweloper zawrze w okresie obowiązywania umowy umowę z innym kupującym. Umowa rezerwacyjna zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, a jej podpisanie w formie aktu notarialnego nie będzie miało znaczenia w kontekście zabezpieczenia interesów jej stron.
Oprócz zwykłej umowy rezerwacyjnej możemy mieć też do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej, która określać będzie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz zawierać będzie zapisy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, w tym te dotyczące ceny przedmiotu umowy, sposobu jej płatności i terminów, takich jak na przykład termin odbioru. Taka umowa może stanowić podstawę do dochodzenia odszkodowania w tytułu strat, poniesionych w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.
Zarówno zadatek, jak i zaliczka, stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań z zawartej umowy przedwstępnej. Wpłacone środki, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zaliczane są w obydwu przypadkach na poczet należnej na rzecz sprzedającego ceny. Różnice widoczne są w sytuacji, gdy do wykonania umowy nie dojdzie. Zaliczka zwracana jest w takim przypadku w niezmienionej wysokości i w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej. Zadatek, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, „dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. W przypadku rozwiązania umowy zadatek jest zwracany, podobnie jak w sytuacji, gdy do niewykonania umowy doszło z przyczyn niezależnych od jej stron. Jeżeli opłata zabezpieczająca umowę przedwstępną nie jest w niej nazwana, wówczas przyjmuje się, że ma ona charakter zadatku, który z punktu widzenia nabywcy jest korzystniejszy.
Wysokość zadatku lub zaliczki nie jest odrębnie uregulowana, zazwyczaj wynosi ona do 10% wartości przedmiotu umowy.
Kwestie związane z zadatkiem i zaliczką są bardzo często mylone. Nasi fachowcy chętnie wytłumaczą każdy niuans prawny. Jeśli nie chcesz zostać oszukany, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który na każdym etapie realizowania transakcji będzie w stanie podpowiedzieć prawidłowe rozwiązania. Straty, jakie nieświadomy klient może ponieść w konfrontacji z nieuczciwym sprzedającym, mogą być naprawdę duże.
W poprawnie skonstruowanej umowie przedwstępnej powinny znaleźć się przede wszystkim następujące pozycje:
a) nazwa firmy, jej siedziba, adres,
b) NIP, REGON,
c) oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki, oraz numer KRS,
d) wysokość kapitału zakładowego, dane pełnomocnika,
a) jego oświadczenie o posiadaniu pozwolenia na budowę z podaniem jego numeru,
b) standard wykończenia budynku i lokalu (dodatkowo powinien on stanowić załącznik do umowy),
c) zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego po spełnieniu przez niego świadczeń, określonych w umowie,
W umowie należy wskazać również rodzaj jej zabezpieczenia, którym będzie zaliczka lub zadatek. Warto też zapisać w umowie kary umowne, które będą należne w sytuacji, gdyby doszło do opóźnienia w realizacji postanowień umownych. Jak zostało wyżej wspomniane, umieszczenie zapisu dotyczącego daty zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obligatoryjne, ale warto pamiętać o tym, że taki termin może zostać jednostronnie wyznaczony przez stronę do tego uprawnioną. W przypadku umów dwustronnie obowiązujących obydwie strony są uprawnione do wyznaczenia przedmiotowego terminu, a wiążący będzie termin, wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła wymagane oświadczenie.
Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego: „Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.
Uprawnienia przysługujące stronom w związku z niewykonaniem umowy zależne będą od formy, w jakiej został zawarta umowa - możemy mieć do czynienia z umową przedwstępną ze skutkiem słabszym lub silniejszym.
O skutku słabszym umowy mówić będziemy w przypadku, gdy będzie ona zawarta w innej formie, niż ta, która wymagana jest do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc nie w formie aktu notarialnego, a w zwykłej formie pisemnej. Jeżeli umowa zawarta jest w formie notarialnej, wówczas uprawnionej stronie przysługuje żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu może zastąpić oświadczenie woli drugiej strony. Alternatywnie dochodzić można odszkodowania za straty poniesione w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej oraz z tytułu braku korzyści, które nie zostały uzyskane w związku z faktem, że nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej.
Dodatkowo umowa zawarta w formie aktu notarialnego może stanowić podstawę do wpisu roszczenia z umowy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomosci, będącej przedmiotem umowy. Zgodnie z zapisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Jest on dodatkowo płatny (150 zł za wpis roszczenia, 75 zł za jego wykreślenie), ale daje nabywcy większą pewność, że sprzedający nie będzie oferował nieruchomości innemu kupującemu. Dodatkowo wykonania zawartej umowy przedwstępnej na warunkach w niej określonych, dochodzić można od nowego właściciela nieruchomości. Notarialna umowa wymaga też szczegółowego opisania nieruchomości, co sprawia, że kupujący uzyska wszystkie niezbędne informacje na temat inwestycji, ustalony zostanie też czas, w którym podpisana będzie kolejna umowa, zaś sprzedający ma gwarancję, że otrzyma w określonym czasie swoją należność. Forma notarialna umowy zapewnia jej stronom większe poczucie bezpieczeństwa.
Jeżeli umowa podpisywana jest w formie innej niż notarialna, jedynym skutkiem braku zawarcia umowy przyrzeczonej będzie konieczność zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej z tego tytułu. Nabywca może w tym wypadku zwrócić się do sprzedającego o zrekompensowanie szkody w postaci na przykład kosztów, poniesionych z tytułu konieczności zatrudnienia prawnika, lub utraconych odsetek od kapitału. Jeśli w umowie przedwstępnej nie zawarto adnotacji o karach umownych dla obu stron, wartość rekompensaty będzie tak naprawdę niewielka w porównaniu do straty wynikającej z braku finalizacji umowy.
Plusem takiej umowy jest brak konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, związanych z zawarciem umowy w formie notarialnej.
Decydując się na formę notarialną umowy warto pamiętać o dodatkowych kosztach z tym związanych. Składa się na nie taksa notarialna, opłata sądowa w wysokości 150 zł w przypadku wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz koszty wypisu aktu (6 zł netto /7,38 zł brutto za każdą rozpoczętą stronę). Wysokość taksy notarialnej ustalana jest indywidualnie, przy czym nie może ona przekroczyć maksymalnych stawek, wskazanych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej będzie to do 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy przyrzeczonej. Wysokość taksy obliczana jest w oparciu o wartość nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.
Maksymalne stawki, zgodnie z przytoczonym rozporządzeniem, wynoszą:
Koszt umowy zwyczajowo obciąża kupującego.
Nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym nabywając dom lub mieszkanie obciążone wierzytelnością hipoteczną należy bardzo dokładnie zweryfikować postanowienia umowne, dotyczące spłaty zobowiązania przez sprzedającego. Umowa powinna zawierać zapis dotyczący całkowitej spłaty zobowiązania ze środków, pochodzących ze sprzedaży nieruchomości (pierwsza część ceny będzie płatna bezpośrednio na wskazany w zaświadczeniu uzyskanym z banku rachunek bankowy wierzyciela z pominięciem zbywcy). Pozostała, druga część należnej ceny trafia do sprzedającego w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Warto jest rozważyć uzależnienie terminu płatności drugiej raty od spełnienia przez zbywcę obowiązku uzyskania zaświadczenia o spłacie kredytu i zgody banku na wykreślenie hipoteki.
Kwota, wpłacana przez kupującego w wysokości pozostałego zadłużenia sprzedającego powinna mieć formę zadatku, który w przypadku niewywiązania się przez sprzedającego z umowy będzie zwrotny w podwójnej wysokości. Po całkowitej spłacie zobowiązania kredytowego przez sprzedającego, bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości i dopiero po uzyskaniu takiego dokumentu przez sprzedającego, strony mogą przystąpić do umowy sprzedaży nieobciążonej już nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz