2021-10-03 (aktualizacja: 2022-03-29)
Poniżej tłumaczymy kwestie podatków związanych ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości
Kwestie podatkowe, związane z zawieranymi transakcjami kupna bądź sprzedaży nieruchomości, mogą sprawiać wrażenie zawiłych. Dlatego też dobrze jest uporządkować swoją wiedzę na ten temat, dzięki czemu możemy uniknąć popełnienia kosztownych błędów.
Podatki transakcyjne - PCC i VAT
Kto płaci podatek od czynności cywilnoprawnych?
W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych sytuacja nie jest skomplikowana. Podatnikiem może być osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, w zależności od rodzaju transakcji. W przypadku umowy sprzedaży podatnikiem będzie kupujący, a płatnikiem - notariusz, który pobiera, należy podatek podczas przeprowadzania czynności notarialnej, jaką jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, a następnie odprowadza go do właściwego Urzędu Skarbowego.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy. Co ważne, jeżeli cena wskazana w umowie odbiega znacząco od wartości rynkowej przedmiotu, Urząd Skarbowy może wezwać podatnika do jej podwyższenia lub obniżenia. Warto przygotować się na taką ewentualność jeżeli sprzedajemy nieruchomość po remoncie, której cena może wydawać się wyższa od rynkowych - dobrze jest zachować wszystkie dokumenty, potwierdzające koszty, poniesione w związku z pracami przeprowadzonymi w mieszkaniu lub domu.
Jaka jest wysokość PCC?
Stawka podatku w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe (na przykład cesja umowy deweloperskiej, sprzedaż ekspektatywy), wówczas stawka wyniesie 1% wartości przedmiotu umowy.
Stawka w przypadku umowy pożyczki wynosi 0,5%, podobnie jak w przypadku umowy spółki.
Podatek VAT przy kupnie i sprzedaży nieruchomości
W przypadku, gdy zbywana nieruchomość stanowi część majątku osobistego sprzedającego, niebędącego płatnikiem VAT, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT, a należnym podatkiem będzie PCC. Jeżeli nieruchomość kupujemy od dewelopera, jej cena powiększona będzie o podatek VAT, który wynosi 8% dla lokali mieszkalnych oraz 23% dla pozostałych (na przykład miejsca postojowe, nabywane jako udział w hali garażowej; jeżeli nie mogą być one przedmiotem samodzielnego obrotu, wówczas ich sprzedaż będzie objęta 8-procentową stawką podatku VAT).
Stawka 8% dla lokali mieszkalnych dotyczy lokali o powierzchni nieprzekraczającej 150 mkw. oraz budynków jednorodzinnych o powierzchni mniejszej niż 300 mkw.
Podatki dochodowe - PIT i CIT
Kto płaci podatek CIT?
Podatnikami CIT są przede wszystkim osoby prawne oraz spółki i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Przedmiotem opodatkowania jest suma dochodów uzyskanych przez podatnika ze źródeł przychodów, w tym z zysków kapitałowych oraz innych źródeł przychodów. Zasadniczym źródłem przychodów będzie tu działalność gospodarcza podatnika. Podstawą opodatkowania będzie suma dochodów.
Stawka podatku CIT
W przypadku podatników, posiadających status małego podatnika (którego przychody z poprzedniego roku podatkowego nie przekroczyły równowartości 2 mln euro) stawka podatku wyniesie 9%, w pozostałych przypadkach - 19% podstawy opodatkowania. Podatek wpłacany jest w formie miesięcznych zaliczek, w wysokości narastającej od początku roku podatkowego (w przypadku małych podatników istnieje możliwość płatności kwartalnej należnych zaliczek).
Podatek dochodowy od osób fizycznych
Opodatkowanie podatkiem PIT regulowane jest ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawową formą opodatkowania jest opodatkowanie według obowiązującej obecnie dwustopniowej skali - 17% oraz 32% po przekroczeniu podstawy w wysokości 85 528 zł. W przypadku liniowej formy opodatkowania stawka podatku wyniesie 19%. Taka sama stawka obowiązuje w sytuacji, gdy opodatkowaniu podlega zysk ze sprzedaży nieruchomości. Jednak już cesja umowy deweloperskiej, która nie jest przeniesieniem praw majątkowych (do nabycia nieruchomości dochodzi dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność, zawieranej w formie aktu notarialnego) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według skali podatkowej.
Warto przy tym pamiętać, że podatek dochodowy, zgodnie z jego nazwą, płaci się od dochodu, a więc wtedy, gdy podatnik sprzedaje nieruchomość w cenie wyższej od tej, w której ją nabył.
Zwolnienie z podatku - ulga mieszkaniowa
Obowiązek zapłaty podatku PIT w wysokości 19% ma swoje zastosowanie w przypadku, gdy nieruchomość zbywamy przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Zgodnie z przepisami o PIT możliwe jest zwolnienie z należnego podatku w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży dochód zamierzamy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od jego uzyskania. W tym czasie zawrzeć należy umowę przenoszącą własność, co oznacza, że podpisanie umowy deweloperskiej nie będzie wystarczającą podstawą do uzyskania zwolnienia. Aby móc skorzystać z ulgi należy dodatkowo spełnić następujące wymagania:
- posiadać polskie obywatelstwo lub stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski,
- nie posiadać jednocześnie innej nieruchomości możliwej do zamieszkania,
- posiadać spółdzielcze prawo do zamieszkania mieszkania,
- nie posiadać umowy o najem mieszkania,
- być zameldowanym w danym mieszkaniu przez okres co najmniej 5 lat.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą obejmować między innymi koszty związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, gruntu, budynku, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spłatą kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich (zaciągniętych przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia) oraz budową, nadbudową lub remontem własnego mieszkania, lub budynku bądź jego części. Okres trzech lat liczony jest od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
Podatki majątkowe - podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste
Podatek od nieruchomości - kto płaci i w jakiej wysokości
Podatek od nieruchomości należny jest w przypadku gruntów, budynków oraz mieszkań i lokali użytkowych, posiadających odrębną księgę wieczystą. Zgłoszenia do podatku od nieruchomości należy dokonać w terminie 14 dni od nabycia nieruchomości. Druk IN-1 dostarczyć należy do właściwego urzędu gminy osobiście, drogą pocztową lub elektroniczną. Wysokość podatku regulowana jest przez gminy, nie może być jednak większa o stawek maksymalnych, określonych w Ustawie z dn. 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Informacja o wysokości należnego podatku przekazywana jest przez gminę co roku.
Użytkowanie wieczyste a własność
W przypadku użytkowania wieczystego właścicielem nieruchomości gruntowej był Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Na mocy Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z 2018 r. grunty znajdujące się dotychczas w użytkowaniu wieczystym i zabudowane na cele mieszkaniowe zostały przekształcone we własność. Zmiana dotyczy nieruchomości gruntowych zabudowanych jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi oraz wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, gdzie lokale mieszkalne stanowią co najmniej połowę wszystkich lokali. Zabudowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
Do momentu wprowadzenia wspomnianej ustawy przekształcenie użytkowania we własność było możliwe jedynie w sytuacji, gdy wszyscy mieszkańcy wyrazili na to zgodę. Z początkiem 2019 roku zmiana dokonała się automatycznie, przy czym sam fakt otrzymania zaświadczenia o przekształceniu nie kończy procedury uwłaszczeniowej. Konieczne jest uregulowanie tzw. opłaty przekształceniowej, roszczenie o wniesienie której wpisywane jest do działu III księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości. Informacja na temat wysokości opłaty znajduje się na zaświadczeniu o przekształceniu. W przypadku uiszczenia opłaty jednorazowo w roku, w którym doszło do przekształcenia, pod warunkiem otrzymania zawiadomienia o przekształceniu, właściciele nieruchomości mogli liczyć na bonifikatę w wysokości 60%, malejącą z każdym rokiem o kolejne 10%. Bonifikata dotyczy gruntów, należących do Skarbu Państwa, natomiast w przypadku tych, które należą do samorządów, bonifikata jest fakultatywna i do lokalnych władz należy ustalenie jej wysokości.
Warto zaznaczyć, że pomimo iż 31 grudnia 2019 roku minął termin wydawania zaświadczeń, to w rzeczywistości powszechne były opóźnienia w ich wystawianiu. Dlatego też bonifikata przysługuje w sytuacji, gdy w ciągu 2 miesięcy od doręczenia zaświadczenia zgłosimy zamiar skorzystania z niej. Uiszczenie opłaty (jednorazowo lub w częściach) będzie podstawą do uzyskania zaświadczenia o wniesieniu opłaty, które należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym razem z wnioskiem o wykreślenie roszczenia o jej zapłatę z działu III księgi wieczystej. Podstawowa wysokość opłaty przekształceniowej, należnej łącznie przez 20 lat, jest równa opłacie za użytkowanie wieczyste, obowiązującej 31 grudnia 2018 roku.
Bonifikata w opłacie za przekształcenie nie dotyczy lokali użytkowych oraz lokali niemieszkalnych wykorzystywanych na cele niemieszkalne.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
