2021-12-15 (aktualizacja: 2022-06-24)
Co w praktyce zmieniła ustawa deweloperska oraz Treść nowej ustawy deweloperskiej.
Co zmieniła w praktyce ustawa deweloperska?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) z 2011 roku wraz ze zmianami, wprowadzonymi nową ustawą deweloperską z 20 maja 2021 roku (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) uregulowała wiele kwestii i przyczyniła się do znaczącego wzrostu bezpieczeństwa nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego.
Ustawa deweloperska treść
Ustawa określa miedzy innymi tryb zawierania umów deweloperskich oraz ich niezbędne elementy. Umowa powinna być zawsze zawierana w formie aktu notarialnego. Już sam ten fakt znacznie zwiększa uprawnienia stron w przypadku problemów z realizacją postanowień umownych. Dodatkowo ustawa zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z poniższych środków ochrony, w tym:
- zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej;
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń.
Dzięki wprowadzeniu takiego rozwiązania wpłacane przez kupujących środki nie są deponowane na rachunku dewelopera, a trafiają na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są przez bank po zakończeniu przez dewelopera kolejnego etapu budowy w przypadku rachunku powierniczego otwartego, bądź po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności lokalu na nabywcę (rachunek powierniczy zamknięty). Najpowszechniej stosowane przez deweloperów są rachunki powiernicze otwarte, dzięki którym deweloper ma możliwość dysponowania wpłatami kupujących w trakcie realizacji przedsięwzięcia. Dodatkowo deweloper jest zobowiązany do udostępnienia zainteresowanej zakupem lokalu lub domu stronie prospektu informacyjnego, załączanego później do umowy deweloperskiej. Znajdują się w nim najważniejsze informacje na temat dewelopera, inwestycji, gruntu, na którym powstaje budynek oraz konkretnego mieszkania lub domu, w tym dotyczące jego ceny, powierzchni oraz standardu wykończenia. Przyszły nabywca ma też prawo wglądu w siedzibie
firmy w:
- aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnego zaświadczenia o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
- kopię pozwolenia na budowę;
- sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata;
- projekt budowlany.
Ustawa dokładnie określa, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska (między innymi wszystkie najważniejsze terminy, takie jak termin przeniesienia własności, termin odbioru technicznego, data rozpoczęcia i zakończenia prac, określenie wysokości i terminów płatności transz ceny przedmiotu umowy, wskazanie powierzchni użytkowej domu lub mieszkania wraz z określeniem sposobu jej pomiaru, wysokość kar umownych i odsetek, a przede wszystkim zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym).
Nowa ustawa deweloperska
W przypadku inwestycji realizowanych po 1 lipca 2022 roku obowiązującym aktem będzie ustawa z maja bieżącego roku. Najważniejsza zmiana dotyczy powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którą wiąże się obowiązek odprowadzania przez deweloperów składki, kalkulowanej na podstawie ceny lokalu brutto, w wysokości 1% wpłaty nabywcy w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% wpłaty w przypadku, gdy deweloper korzysta z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ustawa modyfikuje też zawartość prospektu informacyjnego oraz uprawnienia nabywcy w zakresie regulacji dotyczących
odbioru technicznego lokalu. Dodatkowo jej zapisy obejmą rownież umowy rezerwacyjne, których legalną definicję wprowadza ustawa. Przepisy ustawy znajdą swoje zastosowanie także w przypadku lokali użytkowych, nabywanych łącznie z domem lub mieszkaniem w ramach tej samej inwestycji.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
