2021-11-04 (aktualizacja: 2026-08-27)
Poniżej znajdą Państwo odpowiedź na pytanie, czym jest opłata i kaucja rezerwacyjna w umowie z deweloperem?
Jeżeli zawarcie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej (w przypadku zakupu lokalu w ukończonej inwestycji) poprzedzone jest podpisaniem umowy rezerwacyjnej, dobrze jest wiedzieć, na jakie postanowienia umowne zwrócić szczególną uwagę. Jedną z ważniejszych kwestii jest zabezpieczenie umowy opłatą rezerwacyjną (inaczej kaucją).
Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska
Zawarcie umowy rezerwacyjnej służy czasowemu wyłączeniu ze sprzedaży określonego mieszkania lub domu w sytuacji, gdy w danym momencie strony nie mogą, z różnych przyczyn, przystąpić do właściwej umowy. Może to wynikać na przykład z braku niezbędnych informacji po stronie dewelopera bądź konieczności zorganizowania finansowania planowanego zakupu przez kupującego.
Umowa rezerwacyjna, ze względu na brak szczegółowego jej uregulowania w przepisach prawa, nazywana jest umową nienazwaną - podlega jedynie zasadzie swobody umów. Dlatego też postanowienia w niej zawarte mogą być dowolnie kształtowane przez strony. Jej strony nie są też chronione przez zapisy ustawy deweloperskiej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa rezerwacyjna zawiera zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej - wówczas taka umowa również będzie podlegać przepisom ustawy zgodnie z jej art. 2 ust. 2. Umowa zabezpieczana jest opłatą rezerwacyjną i podpisywana w zwykłej formie pisemnej.
Czy kaucja rezerwacyjna podlega zwrotowi
Kwestia postępowania ze środkami, wpłaconymi przez kupującego, musi być jednoznacznie uregulowana w umowie. Jeżeli następstwem podpisania umowy rezerwacyjnej będzie zawarcie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, wówczas opłata (lub inaczej kaucja) rezerwacyjna zaliczana jest na poczet należnej ceny. W innym przypadku środki mogą zostać zwrócone kupującemu bądź zatrzymane przez dewelopera. Przyjmuje się, że opłata będzie bezzwrotna w przypadku, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej lub przedwstępnej nie dojdzie na skutek rezygnacji nabywcy z przyczyn zależnych od niego bądź wtedy, gdy nie wypełni on zobowiązań, warunkujących przystąpienie do umowy, również z przyczyn od niego zależnych. Natomiast kaucja powinna być zwrotna w przypadku, gdy do rezygnacji z przystąpienia do umowy przez nabywcę dojdzie z przyczyn, za które nie ponosi on odpowiedzialności lub gdy z winy dewelopera (bądź na skutek działania siły wyższej) nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej lub przedwstępnej.
Warto pamiętać o tym, że umowę rezerwacyjną należy sprawdzić również pod kątem obecności klauzul abuzywnych (postanowień nieustalonych z drugą stroną umowy, naruszających jej interesy), w tym umożliwiających zatrzymanie opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera niezależnie od przyczyny, z której nie doszło do zawarcia umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Umowę najlepiej jest sprawdzić z pomocą doświadczonego prawnika, w wyborze którego Fundacja Pewny Lokal może służyć swoją pomocą.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
