2021-09-28 (aktualizacja: 2022-05-30)
Poniżej przybliżamy kwestie związane z kosztami notarialnymi i wyborem notariusza.
Zawarcie umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości, która obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, będzie wiązać się z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych oraz opłat sądowych. Czym kierować się w wyborze kancelarii, w której podpiszemy umowę i jakie koszty z tym związane uwzględnić w budżecie?
Wybór notariusza przy zakupie nieruchomości
W przypadku, gdy umowę zawieramy na rynku wtórnym, mamy pełną dowolność w wyborze kancelarii. Jeżeli nieruchomość kupujemy od dewelopera, najprawdopodobniej ten wskaże kancelarię, w której zawiera umowy z nabywcami lokali w danej inwestycji, co często oznacza korzystniejsze warunki dla stron, a dokładnie - niższą taksę notarialną. Jeżeli jednak wolimy samodzielnie wybrać notariusza, nie powinno to stanowić problemu.
Wybierając notariusza, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim jego renomę, oferowane stawki, a także dostępność terminów, zwłaszcza jeżeli zależy nam na stosunkowo szybkim podpisaniu umowy.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania
Maksymalna wysokość taksy notarialnej, kalkulowana w oparciu o wartość przedmiotu umowy, regulowana jest Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynosi:
- wartość do 3000 zł – 100 zł;
- wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Jeżeli przedmiotem umowy jest uzbrojona działka budowlana bądź dom z działką, wówczas maksymalną dopuszczalną wysokością taksy będzie połowa tej wskazanej w wyżej wymienionym rozporządzeniu.
Czynności notarialne podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23 proc., przy czym zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów podatek nie powinien być doliczany do wynagrodzenia notariusza, a stanowić jego część składową.
Do kosztów notarialnych doliczyć należy koszty wypisów aktu (6 zł za każdą rozpoczętą stronę plus VAT) oraz stałe opłaty sądowe (na przykład wpis w księdze wieczystej nieruchomości prawa własności - 200 zł, wpis hipoteki do księgi - 200 zł, założenie księgi wieczystej nieruchomości – 150 zł).
Kto pokrywa koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości
Kwestia podziału kosztów, związanych z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, nie jest uregulowana w przepisach. Zwyczajowo w przypadku transakcji zawieranej na rynku wtórnym to kupujący ponosi koszt zawarcia umowy oraz dodatkowo obowiązkowo należnego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wysokości 2 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Natomiast jeżeli nieruchomość nabywamy na rynku pierwotnym, strony umowy dzielą się równo kosztami umowy deweloperskiej, ale już za pokrycie kosztów umowy przenoszącej własność odpowiedzialny jest kupujący. W tym przypadku nie powstaje obowiązek pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych przez notariusza - należny podatek VAT wliczony jest w cenę nabywanej nieruchomości.
Należy pamiętać o tym, co nie jest uregulowane w przepisach, ponieważ nieuczciwa strona umowy może negocjować tak, by ponieść jak najniższe koszty. Warto wszystkie kwestie formalne uściślić na początku. Nasi fachowcy chętnie pomogą na każdym etapie realizacji transakcji. Jesteśmy fundacją, która zajmuje się audytami prawnymi i technicznymi, a także wsparciem klienta na każdym etapie realizacji transakcji.
Dokumenty do notariusza przy kupnie domu, mieszkania oraz działki
Listę dokumentów, wymaganych do sporządzenia aktu, powinniśmy otrzymać od notariusza. W przypadku każdej transakcji niezbędny będzie numer księgi wieczystej nieruchomości oraz dokument stanowiący podstawę nabycia, a jeżeli w posiadanie nieruchomości nabywca wszedł na drodze spadku bądź darowizny - zaświadczenie z właściwego Urzędu Skarbowego, dotyczące uregulowania, zwolnienia lub przedawnienia należnego podatku od spadków i darowizn. Wszelkie niejasności należy tłumaczyć jak najszybciej. Kupujący nie może pozwolić na niewiedzę sprzedającego. Chodzi o to, by transakcja była transparentna. Jeśli coś kupującego niepokoi ma prawo dopytywać. Staramy się podpowiadać naszym klientom, co jest istotne, rozwiewamy wszelkie wątpliwości, pomagamy w audycie prawnym i technicznym.
W przypadku zabudowanej działki lub gruntu sprzedający powinien dodatkowo przygotować wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub zaświadczenie o jego braku bądź decyzję o warunkach zabudowy), zaświadczenie dotyczące objęcia działki obszarem rewitalizacji oraz uproszczonym planem urządzenia lasu. Jeżeli przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, notariusz będzie wymagał, oprócz podstawy nabycia oraz numeru księgi, przedstawienia zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu oraz o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi i czynszem. Należy liczyć się też z koniecznością przedstawienia dodatkowych dokumentów, jeżeli takie zostaną wskazane przez notariusza.
Pamiętajmy, że konsekwencje niewyjaśnionych dokumentów i pytań bez odpowiedzi mogą się ciągnąć latami. Właśnie dlatego tak ważna jest sprawdzona i kompletna dokumentacja, a także wiedza o nieruchomości przekazana przez sprzedającego, którą kupujący będzie miał okazję skonfrontować. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości odnośnie wyboru kancelarii bądź też samej treści umowy, którą mamy zawrzeć ze sprzedającym, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, w czym wsparciem służyć może Fundacja Pewny Lokal.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
