2022-04-10 (aktualizacja: 2022-04-10)
W artykule można dowiedzieć się, na co warto zwrócić uwagę przy kupnie domu.
Spis treści
- Kupno domu krok po kroku rynek pierwotny
- Wybór domu i sprawdzenie dewelopera
- Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem
- Odbiór techniczny domu - na co zwrócić uwagę
- Ostatni etap transakcji - umowa przyrzeczona
- Zakup domu krok po kroku rynek wtórny
- Audyt prawny i techniczny domu
- Umowa przedwstępna czemu służy
- Finalizacja transakcji - ostateczna umowa kupna-sprzedaży
Decyzja o kupnie domu, ze względu na wagę przedmiotu transakcji, powinna być bardzo dokładnie przemyślana, a sam dom - szczegółowo sprawdzony, zwłaszcza jeżeli zakupu planujemy dokonać na rynku wtórnym. W przypadku domu z rynku pierwotnego sprawdzić należy dewelopera, a stan techniczny budynku zweryfikować w trakcie jego odbioru. Na jakie kwestie zwrócić uwagę, planując kupno domu i jak wygląda cały proces krok po kroku?
Kupno domu krok po kroku rynek pierwotny
Kupując nowy dom od dewelopera korzystamy z takiej samej ochrony, jaka przysługuje nabywcom mieszkań na rynku pierwotnym, bezpośrednio wynikającej z regulacji ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Mimo to nadal należy do transakcji podejść bardzo ostrożnie, dokładnie sprawdzając dewelopera, od którego planujemy kupić dom, a także umowę, którą zamierzamy podpisać, a już po zakończeniu budowy - budynek i poprawność jego realizacji.
Wybór domu i sprawdzenie dewelopera
Wybór domu nie jest prostą sprawą, ale warto poświęcić temu tyle czasu, ile jest konieczne, aby być pewnym, że dom będzie dla nas odpowiedni. Dlatego dobrze jest przemyśleć swoje potrzeby i oczekiwania i na tej podstawie określić niezbędną powierzchnię domu, ogrodu, lokalizację nieruchomości i osiągalną dla nas cenę. W tej ostatniej kwestii wesprzeć nas może pośrednik finansowy, jeżeli zakup zamierzamy finansować kredytem hipotecznym. Wstępna kalkulacja zdolności kredytowej pomoże nam w doprecyzowaniu naszych możliwości finansowych przy uwzględnieniu niezbędnego wkładu własnego (standardowo 20% ceny nieruchomości). Na tym etapie pośrednik może pomóc nam sprawdzając naszą zdolność w kilku bankach i wskazując najkorzystniejszą ofertę. Nie będzie ona wiążąca, ale w przybliżeniu ułatwi nam oszacowanie ceny, jaką powinniśmy móc zapłacić.
Po znalezieniu oferty spełniającej nasze oczekiwania i odpowiadającej nam pod kątem ceny należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach, wymagających sprawdzenia jeszcze przed przystąpieniem do umowy. Przede wszystkim warto jest samodzielnie sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), dzięki czemu dowiemy się, jakich inwestycji możemy spodziewać się w okolicy. Z planem zapoznamy się na stronie urzędu gminy lub bezpośrednio w urzędzie. Co prawda informacje na temat inwestycji planowanych w promieniu 1 km od działki, na której deweloper realizuje projekt, znajdziemy w prospekcie informacyjnym, załączonym do umowy deweloperskiej, ale dobrze jest zweryfikować to na własną rękę, podobnie jak samego dewelopera, z którym zamierzamy podpisać umowę. Prospekt informacyjny zawiera też informacje o deweloperze, jego sytuacji finansowej i prawnej, a także jego doświadczeniu, ale warto też niezależnie dowiedzieć się więcej na temat standardu realizowanych przez niego inwestycji oraz jego sytuacji prawnej (w oparciu między innymi o wpis w Krajowym Rejestrze Sądowym).
Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem
Umowa deweloperska, zgodnie z zapisami wspomnianej ustawy deweloperskiej, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Celem wprowadzenia takiego obowiązku było zwiększenie bezpieczeństwa transakcji (dzięki formie notarialnej strony mają możliwość dochodzenia realizacji postanowień umownych przed sądem). Służyć temu miało też wprowadzenie środków ochrony nabywców, takich jak rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Środki wpłacane przez nabywców nie trafiają, jak miało to miejsce kiedyś, na rachunek dewelopera, a właśnie na indywidualne rachunki powiernicze, a zwalniane są z nich tylko wtedy, gdy bank pozytywnie zweryfikuje postępy prac na budowie (w przypadku rachunku otwartego) lub dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej (rachunek zamknięty). Dzięki temu nabywca zyskuje pewność, że jego wpłaty nie są przez dewelopera wykorzystywane do celów innych niż realizacja projektu, którego dotyczy zawarta umowa deweloperska.
Sprawdzenie umowy przez prawnika służy wyeliminowaniu zapisów niekorzystnych dla nabywcy lub wskazaniu takich, o których warto z deweloperem dodatkowo porozmawiać. W ramach takiej usługi kupujący powinien uzyskać nie tylko weryfikację samej umowy, ale też jej załączników oraz opinię odnośnie bezpieczeństwa inwestycji w oparciu o sprawdzenie księgi wieczystej gruntu i realizującego projekt dewelopera. W przypadku zainteresowania taką usługą zapraszamy do kontaktu w celu uzyskania wskazówek odnośnie wyboru kancelarii, specjalizującej się w prawie nieruchomości i oferującej przedmiotową usługę.
Odbiór techniczny domu - na co zwrócić uwagę
Po zakończeniu prac okazją do weryfikacji ich poprawności oraz zgodności z dokumentacją umowną, prawem budowlanym, a także normami budowlanymi po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku będzie odbiór domu. W jego trakcie koniecznie należy sprawdzić jakość zrealizowanych prac, oceniając geometrię pomieszczeń, piony, poziomy i kąty proste, wszystkie instalacje, jakość tynków, grubość ścian nośnych, stan stolarki okiennej i drzwiowej. Należy zwrócić też uwagę na realizację prac dachowych i elewacyjnych. Najlepiej jest w tym zakresie zdać się na wsparcie inżyniera bądź inspektora. Dzięki wykryciu wszystkich nieprawidłowości podczas odbioru i wpisaniu ich do protokołu odbioru odpowiedzialność za naprawę usterek spocznie na deweloperze, który, zgodnie z ustawą deweloperską, będzie miał 30 dni na naprawę uznanych wad.
Ostatni etap transakcji - umowa przyrzeczona
Podpisanie umowy przeniesienia własności wieńczy transakcję zakupu domu. Jest ona również zawierana w formie aktu notarialnego i również wymaga wcześniejszego sprawdzenia przed jej podpisaniem.
Po podpisaniu umowy należy pamiętać o zgłoszeniu w ciągu 14 dni faktu nabycia domu do urzędu gminy lub miasta w celu otrzymania wyliczenia wysokości należnego podatku od nieruchomości.
Zakup domu krok po kroku rynek wtórny
Decydując się na kupno domu z rynku wtórnego musimy być świadomi faktu, że konieczne będzie jego bardzo szczegółowe sprawdzenie, zarówno pod kątem prawnym jak i technicznym, przed przystąpieniem do umowy ze sprzedającym.
Audyt prawny i techniczny domu
Dzięki szczegółowemu sprawdzeniu księgi wieczystej domu potwierdzić można kwestię jego własności, jego dokładne położenie, wszelkie istniejące roszczenia, służebności i obciążenia, z których najpoważniejsze odnaleźć można (jeżeli oczywiście takie istnieje) w dziale IV księgi (hipoteka). Z treścią księgi zapoznamy się bez konieczności ponoszenia opłat na stronie https://ekw.ms.gov.pl i na potrzeby podstawowego badania stanu prawnego powinno to być w zupełności wystarczające. Z księgą można zapoznać się także bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym.
Konieczne będzie także sprawdzenie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jeżeli działka, na której postawiony jest interesujący nas dom, jest nim objęta. Dzięki temu sprawdzimy między innymi realizacji jakich inwestycji w najbliższym sąsiedztwie możemy się spodziewać. Warto tu też wspomnieć o weryfikacji pozwolenia na budowę - projekt budowlany, składany do urzędu wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę musi być zgodny z regulacjami planu (np. dotyczącymi wysokości zabudowy, jej intensywności etc.).
Z kolei audyt techniczny domu pozwoli na kompleksowe sprawdzenie jego stanu technicznego, dzięki czemu możliwe będzie wstępne określenie kosztów niezbędnych prac remontowych, a także w szerszym kontekście - ocena opłacalności zakupu tego konkretnego domu. W ramach oceny technicznej domu potwierdzić należy na wstępie jego metraż i wysokość pomieszczeń, a następnie sprawdzić:
- stan budynku - dachu, elewacji, ocieplenie, konstrukcję,
- otoczenie domu (ogrodzenie, podjazd),
- stan wszystkich instalacji (sprawność, stan, wydajność, użyte materiały),
- stan wykończenia (tynki, podłogi, wylewki, stolarka okienna i drzwiowa).
Ze względu na fakt, że efektywne przeprowadzenie takiej kontroli wymaga od realizującej ją osoby posiadania specjalistycznej wiedzy i doświadczenia, warto jest rozważyć zlecenie jej doświadczonemu inżynierowi, w czym służymy pomocą.
Umowa przedwstępna czemu służy
W przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym umowę przedwstępną warto jest podpisać, aby mieć pewność, że cena domu nie ulegnie zmianie i że sprzedający nie wycofa się z transakcji. Dodatkowo jeżeli planujemy skorzystanie z kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna będzie niezbędna dla przeprowadzenia całego procesu kredytowego, a czas pomiędzy jej zawarciem a przystąpieniem do umowy przeniesienia własności - niezbędny na załatwienie wszystkich formalności.
Umowę przedwstępną podpisać można w formie notarialnej lub w zwykłej pisemnej - decyzja w tej kwestii należy do stron, przy czym warto pamiętać o tym, że forma aktu notarialnego daje stronom większe uprawnienia oraz możliwość dochodzenia wyższego odszkodowania w przypadku, gdyby którakolwiek ze stron nie wywiązała się z umownych zobowiązań.
Umowa przedwstępna zazwyczaj zabezpieczona jest zaliczką bądź zadatkiem (średnio około 10-20% wartości transakcji) - ten ostatni zwrotny jest w podwójnej wysokości, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego. Jeżeli transakcja dojdzie do skutku, wpłacone środki zostaną zaliczone na poczet należnej ceny.
Treść umowy przedwstępnej dobrze jest dla własnego bezpieczeństwa skonsultować z prawnikiem. Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w zakresie weryfikacji którejkolwiek z umów zawieranych ze sprzedającym, jesteśmy gotowi wskazać najlepszy sposób na realizację takiej usługi - zapraszamy do kontaktu.
Finalizacja transakcji - ostateczna umowa kupna-sprzedaży
Umowa kończąca transakcję, obowiązkowo musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Po zapłaceniu pełnej ceny, określonej w umowie, pozostaje odbiór domu od sprzedającego, podczas którego sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Służy on przede wszystkim potwierdzeniu przekazania domu w stanie znanym obydwu stronom, a także spisaniu stanu liczników na dzień przekazania domu nowemu właścicielowi. Pod protokołem podpisy składają obydwie strony.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
