2022-01-23 (aktualizacja: 2022-03-14)
W artykule można dowiedzieć się, na co warto zwrócić uwagę przy kupnie działki.
Kupno działki krok po kroku
Decyzję o zakupie działki powinno poprzedzić szczegółowe przemyślenie naszych oczekiwań odnośnie domu, który planujemy na nabytym gruncie postawić, a także kompleksowa weryfikacja wybranej działki.
Wybór odpowiedniej działki
Na wstępie warto zaznaczyć, że decyzja dotycząca działki nie powinna być pierwszym krokiem w całym procesie, którego zwieńczeniem ma być budowa domu (oczywiście jeżeli taki jest cel nabycia gruntu). Przede wszystkim warto jest przeanalizować swoje potrzeby w zakresie powierzchni domu, ilości pomieszczeń, wielkości garażu, a także typu domu, na budowę jakiego będziemy się decydować (parterowy lub piętrowy). Duże znaczenie ma też usytuowanie przyszłego domu na działce względem stron świata, a także pomysł na zagospodarowanie terenu wokół domu. Warto jest też przemyśleć lokalizację, będąc gotowym na drobne kompromisy, na przykład wybór działki położonej o jedną stację kolejki podmiejskiej dalej, gdyby miała się ona okazać atrakcyjniejsza od takiej, której położenie byłoby bliższe naszym oczekiwaniom. Pomimo iż mogłoby się wydawać, że są to kwestie, które będą wymagały przemyślenia już po finalizacji kupna działki, najlepiej jest działkę dostosować do swoich potrzeb, a nie odwrotnie. Mogłoby się bowiem zdarzyć, że działki, którą zakupiliśmy, pomimo iż zdaje się ona idealnie odpowiadać naszym potrzebom, nie możemy zabudować w sposób dla nas odpowiedni i musimy swoje plany zweryfikować. Aby uniknąć takiej sytuacji, dobrze jest poszukiwania działki rozpocząć dopiero po sprecyzowaniu swoich oczekiwań, a także, co oczywiste, możliwości finansowych.
Kupno działki budowlanej co sprawdzić
Po znalezieniu działki, która zdaje się odpowiadać naszym potrzebom, należy koniecznie sprawdzić kilka kluczowych kwestii. Najważniejszą z nich będzie weryfikacja stanu prawnego gruntu, w tym kwestii jego własności. W tym celu wystarczyć powinno zapoznanie się z księgą wieczystą, prowadzoną dla gruntu, w formie elektronicznej, w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych - na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia usługi związane właśnie z rejestrem ksiąg wieczystych. Z pełną lub aktualną treścią księgi zapoznamy się bezpłatnie, konieczna będzie jedynie znajomość jej numeru. Jeżeli go nie posiadamy, możemy skorzystać z jednego z licznych serwisów internetowych, oferujących odpłatną usługę udostępnienia numeru księgi w oparciu o numer działki lub jej adres. W księdze wieczystej znajdziemy informacje dotyczące własności gruntu, jego właściciela, położenia i powierzchni działki oraz istniejących roszczeń, służebności oraz obciążeń, w tym także hipoteki (bardzo ważny dział IV księgi). Ze względu na fakt, że nie wszystkie wpisy, które znaleźć możemy w księdze wieczystej, mogą być oczywiste dla kogoś, kto nie ma doświadczenia w czytaniu ksiąg, warto jest rozważyć sprawdzenie stanu prawnego działki przy wsparciu prawnika, posiadającego stosowną wiedzę i doświadczenie z zakresu prawa nieruchomości. Dzięki temu nie umknie nam żadna istotna informacja, a tych w księdze wieczystej jest dużo i wszystkie mają równie duże znaczenie. Kolejną niezwykle ważną kwestią jest przeznaczenie działki.
Sprawdzenie przeznaczenia działki
Dzięki weryfikacji przeznaczenia gruntu zyskamy pewność odnośnie możliwości (lub jej braku) zabudowania działki. Stosowną informację znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), pod warunkiem, że działka, której zakup rozważamy, jest objęta jego zapisami. Z planem zapoznamy się na stronach urzędów gminy lub miasta, do czego przydać się może znajomość numeru poszukiwanej uchwały planu. Część urzędów udostępnia też na swoich stronach portale mapowe, dzięki czemu możliwe jest wyszukanie interesującego nas planu na podstawie położenia działki. Najważniejsze będzie dla nas sprawdzenie, czy działka jest działką budowlaną. Gdyby okazało się, że jest działką rolną, musimy liczyć się z pewnymi utrudnieniami, wynikającymi z tego faktu, które mogą nawet uniemożliwić zabudowanie nieruchomości. Jeżeli jednak mamy do czynienia z działką budowlaną, wówczas sytuacja jest prostsza. Nadal jednak musimy mieć na uwadze fakt, że niekoniecznie będziemy mogli zabudować ją w taki sposób, w jaki sobie to zaplanowaliśmy. Zapisy planu są kluczowe, ponieważ regulują wiele kwestii, takich jak:
- intensywność zabudowy,
- zasady jej kształtowania
- jej maksymalną wysokość,
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
- ilość miejsc parkingowych.
Uchwały planu mogą różnić się szczegółowością, ale zawsze należy traktować je jako wiążące, ponieważ zgodność projektu budowlanego z zapisami planu weryfikowana jest na etapie występowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli wolimy tradycyjną drogę weryfikacji zapisów planu, wówczas do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy powinniśmy złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP. Gdyby okazało się, że weryfikowana przez nas działka nie jest objęta zapisami planu, oznaczać to będzie konieczność wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
Co jeszcze sprawdzić przed zakupem działki
Oprócz wyżej wspomnianych kwestii kolejne bardzo ważne to:
- uzbrojenie działki,
- kształt działki,
- topografia,
- rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych,
- dostęp do drogi publicznej,
- okoliczna infrastruktura,
- potencjalnie uciążliwe sąsiedztwo (niepojące pozwolenia na budowę w najbliższej okolicy),
- bliskość chronionych obszarów przyrody,
- bliskość terenów zalewowych,
- bliskość linii średniego napięcia,
- lokalna jakość powietrza.
Wszystkie wyżej wspomniane kwestie szczegółowo sprawdzane są w ramach usługi audytu działki. Skorzystanie w tym zakresie ze wsparcia profesjonalistów może okazać się nieocenione, tym bardziej, że prowadząc taki audyt samodzielnie nie będziemy mieć gwarancji, że udało nam się zdobyć wszystkie informacje na temat działki i że właściwie je zinterpretowaliśmy.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
