Kupno mieszkania krok po kroku

Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku

Poszukiwanie odpowiedniego lokalu rozpocząć należy od weryfikacji zdolności kredytowej oraz szczegółowej analizy własnych potrzeb i oczekiwań odnośnie przyszłego mieszkania. Dzięki temu będziemy w stanie określić osiągalną dla nas cenę nieruchomości, a także jej przybliżone położenie, niezbędną powierzchnię oraz wszelkie istotne dla nas dodatkowe szczegóły.

Wartym rozważenia rozwiązaniem w zakresie finansowym jest skorzystanie ze wsparcia pośrednika finansowego, który przeprowadzi nas przez proces kalkulacji naszej zdolności kredytowej nie w jednym, a w kilku bankach. Warto przy tym pamiętać, że wielu deweloperów współpracuje z takimi pośrednikami, zapewniając dodatkowo nieco korzystniejsze warunki (na przykład w zakresie odstąpienia od umowy) tym klientom, którzy skorzystają w procesie kredytowym ze wsparcia współpracującej firmy. Jeżeli więc od początku wiemy, z którym deweloperem planujemy podpisać umowę, a zastanawiamy się jedynie nad wyborem mieszkania w danej inwestycji, wówczas najlepszym rozwiązaniem będzie zwrócić się o pomoc w zakresie kalkulacji zdolności kredytowej do pośrednika wskazanego przez dewelopera. W innym przypadku warto poszukać takiego na własną rękę lub indywidualnie rozmawiać z bankami.

Jednocześnie powinniśmy zastanowić się nad praktycznymi kwestiami, takim jak:

• lokalizacja inwestycji,
• nasze oczekiwania odnośnie lokalnej infrastruktury,
  
• dostępność transportu publicznego (czy raczej planujemy poruszać się samochodem),
• termin zakończenia realizacji inwestycji przez dewelopera (jak długo poczekamy na mieszkanie i czy mamy możliwość tyle czekać),
• cena mieszkania i możliwość jej negocjacji,
• dodatkowe usługi oferowane przez dewelopera, w tym możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz”, jeżeli mamy zamiar z takiej usługi skorzystać.

Dzięki ich dokładnemu przeanalizowaniu będziemy w stanie zawęzić zakres poszukiwań.

Jak sprawdzić dewelopera?

Jednym z ważniejszych etapów przygotowywania się do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest weryfikacja dewelopera, realizującego interesującą nas inwestycję. Jest to bardzo istotny krok, który pozwoli nam na ocenę wiarygodności dewelopera, a także jakości dotychczas ukończonych przez niego inwestycji (oczywiście jeżeli nie jest to jego pierwsza realizacja). Dobrze jest tu rozważyć zlecenie kancelarii, najlepiej specjalizującej się w prawie nieruchomości, analizy wiarygodności dewelopera oraz bezpieczeństwa inwestycji w oparciu o księgę wieczystą gruntu, prospekt informacyjny oraz dostępne rejestry publiczne, takie jak Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) i bazy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta (UOKiK). Dzięki temu zyskamy niezbędną wiedzę, dzięki której podjęcie finalnej decyzji dotyczącej kupna mieszkania stanie się nieco łatwiejsze.

Dodatkowo warto jest bardzo dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym, stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej, który deweloper ma obowiązek udostępnić na życzenie potencjalnego kupującego. Tutaj w części ogólnej znajdziemy informacje dotyczące zrealizowanych przez dewelopera inwestycji, jego sytuacji finansowo - prawnej, ale też te dotyczące budynku i nieruchomości oraz inwestycji planowanych w promieniu 1 km od działki, na której deweloper realizuje inwestycję.

O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Zanim podejmiemy ostateczną decyzję odnośnie przystąpienia do umowy deweloperskiej dobrze jest spytać dewelopera o wszystkie interesujące nas kwestie. Zawsze warto jest zadać kilka pytań, dotyczących kluczowych dla kupującego kwestii, w tym:

• kompletnej ceny brutto lokalu z uwzględnieniem przynależności,
• dokładnej powierzchni lokalu (mając na uwadze fakt, iż jest to powierzchnia projektowa, w związku z czym powierzchnia powykonawcza będzie zapewne w niewielkim stopniu różnić się od tej wskazanej w umowie deweloperskiej) i normy pomiaru, stosowanej przez dewelopera (będzie ona wskazana w umowie deweloperskiej,
  
• deklaracji bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu, jeżeli inwestycję obciąża kredyt dewelopera,
• dostępności miejsc parkingowych (ewentualnie czy możliwy jest zakup więcej niż jednego, jeżeli posiadamy na przykład dwa auta; czy zakup miejsca jest obowiązkowy),
• negocjacji cenowych - czy przedstawiciel dewelopera jest upoważniony do ich prowadzenia i jak jest polityka cenowa dewelopera,
• okolicznej infrastruktury i pozwoleń na budowę w najbliższej okolicy (informację odnośnie tych ostatnich powinniśmy znaleźć również w prospekcie informacyjnym, ale dobrze jest dowiedzieć się więcej w rozmowie z deweloperem),
• wsparcia w zakresie finansowania zakupu,
• możliwości wprowadzenia zmian lokatorskich w lokalu (procedura, terminy, cennik),
• lokali usługowych w budynku, jeżeli takie są planowane (ich lokalizacja, dopuszczony rodzaj działalności),
• lokalizacji śmietnika i wjazdu do garażu,
• zieleni na terenie inwestycji, ewentualnie placu zabaw,
• ochrony - czy jest planowana, czy teren będzie zamknięty.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej z prawnikiem

Kiedy już wybierzemy mieszkanie i ustalimy z deweloperem satysfakcjonujące dla nas warunki zakupu, pamiętajmy o tym, aby bardzo dokładnie zapoznać się z umową deweloperską, której wzór otrzymamy od dewelopera, wraz z załącznikami. Tu również dobrze jest zwrócić się do doświadczonego prawnika, który będzie w stanie wskazać niekorzystne dla nas zapisy, warte renegocjowania z deweloperem, lub klauzule abuzywne (niedozwolone), gdyby takie w naszej umowie się znalazły. Dzięki temu będziemy mogli z większą pewnością i spokojem przystąpić do umowy.

Regulacje ustawy deweloperskiej a umowa deweloperska

Zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 roku umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dodatkowo podwyższeniu bezpieczeństwa kupującego służą tak zwane środki ochrony nabywców, spośród których jednym z najważniejszych jest sposób postępowania ze środkami, wpłacanymi przez nabywców na podstawie zawartej umowy deweloperskiej, wspomniane środki trafiają nie na rachunek dewelopera, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W zależności od jego rodzaju środki zwalniane są po weryfikacji przez bank postępów na budowie (rachunek otwarty) lub dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności (rachunek powierniczy zamknięty, rzadziej stosowany).

Załącznikiem do umowy jest, jak zostało wyżej wspomniane, prospekt informacyjny, ale także standard wykończenia, w którym deweloper jest ustawowo zobowiązany do umieszczenia szczegółowego opisu standardu technicznego lokalu, w tym jego kluczowych elementów technicznych, takich jak między innymi klasy tynków, rodzaj wylewki, gresu na balkonie lub tarasie etc..

Odbiór mieszkania i umowa przeniesienia własności

Zaproszenia na odbiór lokalu możemy spodziewać się po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji. Na odbiorze powinniśmy stawić się osobiście lub upoważnić osobę trzecią do jego przeprowadzenia w naszym imieniu (na podstawie pisemnego pełnomocnictwa). Podczas odbioru należy zwrócić szczególną uwagę na zgodność zrealizowanych prac zarówno z dokumentacją umowną, jak i z normami budowlanymi i prawem budowlanym.

Godnym polecenia rozwiązaniem jest skorzystanie podczas odbioru ze wsparcia inżyniera bądź inspektora, posiadającego specjalistyczną wiedzę, sprzęt oraz doświadczenie w zakresie prowadzenia odbiorów. Dzięki temu możliwe będzie zidentyfikowanie wszelkich usterek i wpisanie ich do protokołu odbioru, pod którym obowiązkowo muszą podpisać się obydwie strony umowy. Na jego podstawie deweloper będzie zobowiązany do naprawienia uznanych przez niego za zasadne usterek w terminie 30 dni.

Co ważne, moment odbioru mieszkania nie musi być tożsamy z przekazaniem kluczy do lokalu - ma ono miejsce jedynie wtedy, gdy stosowne postanowienie zawarliśmy w umowie deweloperskiej. W innym przypadku klucze otrzymamy po podpisaniu umowy przyrzeczonej.

Jej zawarcie (również w formie aktu notarialnego) jest już ostatnim etapem transakcji zakupu lokalu na rynku pierwotnym. Cały proces ma nieco inny przebieg w przypadku transakcji zawieranej na rynku wtórnym.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Kupno mieszkania na rynku wtórnym ma wiele zalet, ale też niesie ze sobą pewne ryzyka. Aby je zminimalizować i odpowiednio przygotować się do zawarcia transakcji warto przede wszystkim bardzo szczegółowo przyjrzeć się ofercie dostępnych mieszkań, a następnie, jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego lokalu, sprawdzić jego stan prawny i techniczny. Dzięki temu unikniemy zbędnych niespodzianek i dodatkowych kosztów. Najlepiej jest taki audyt przeprowadzić przy wsparciu profesjonalistów, a więc odpowiednio prawnika i inżyniera.

Wybór mieszkania - samodzielnie lub z pośrednikiem nieruchomości

W przypadku kupna mieszkania od dewelopera udział agencji nieruchomości jest właściwie zbędny. Inaczej jest w sytuacji, gdy lokal planujemy nabyć na rynku wtórnym - wówczas skorzystanie z usługi pośrednika może pomóc nam oszczędzić dużo czasu, który potrzebowalibyśmy na samodzielne wyszukanie ofert najlepiej dopasowanych do naszych potrzeb oraz koordynację wszystkich formalności związanych z zawarciem umowy kupna mieszkania. Decydując się na skorzystanie z takiej formy wsparcia musimy pamiętać o tym, że jest to usługa płatna - w przypadku finalizacji transakcji będziemy zobowiązani do uiszczenia prowizji, która średnio wynosi od 1 do 3% wartości nabywanej nieruchomości. Konieczne jest też bardzo dokładne sprawdzenie agencji lub skorzystanie z usług takiej, która została nam polecona przez zaufaną osobę. Część agencji specjalizuje się na przykład w obrocie nieruchomościami z danej dzielnicy (w przypadku większych miast), co może być dużą zaletą ze względu na dobrą znajomość lokalnego rynku.

Decyzję o skorzystaniu bądź nie z usług agencji powinniśmy podjąć w oparciu o znajomość swoich możliwości finansowych (mimo wszystko prowizja jest zawsze sporym wydatkiem), biorąc też pod uwagę konieczność poświęcenia sporej ilości czasu na przygotowanie i sfinalizowani całej transakcji.

Audyt mieszkania przed zakupem

Przed podjęciem ostatecznej decyzji, dotyczącej wyboru i zakupu danego lokalu, ważne jest sprawdzenie jego sytuacji prawnej, a także stanu technicznego.

Najważniejsze informacje na temat nieruchomości znajdziemy w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Ponieważ mieszkanie z rynku wtórnego może mieć skomplikowana historię i nie do końca jasną sytuację prawną, warto rozważyć zwrócenie się o przeprowadzenie audytu prawnego do kancelarii, która taką usługę oferuje. W jej ramach powinna zostać szczegółowo zweryfikowana księga wieczysta budynku, ale też gruntu, na którym jest on postawiony, co pozwoli na przeanalizowanie istniejących obciążeń, jeżeli z takim będziemy mieć do czynienia, lub służebności i roszczeń.

Warto jest przyjrzeć się również sposobowi zarządzania budynkiem przez wspólnotę lub spółdzielnię - na ile prężnie działa, jakie są plany zarządu, w jaki sposób podejmowane są decyzje, w jaki sposób wydawane są środki z funduszu remontowego. Dobrze jest podpytać o te kwestie sprzedającego.

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania jest równie ważne. To, na co powinniśmy zwrócić uwagę, to przede wszystkim:

• weryfikacja lokalu pod kątem wad ukrytych, niewidocznych gołym okiem - tu przydatna będzie kamera termowizyjna, której użycie pozwala na wykrycie między innymi wszelkich nieszczelności i tzw. mostków termicznych (miejsc, w których występuje zwiększona utrata ciepła),
  
• termika lokalu,
• stan instalacji - ich sprawność oraz wydajność, a także rodzaj materiałów, z których zostały wykonane,
• płaszczyzny posadzek i ścian oraz kąty proste,
• stan tynków,
• stan stolarki okiennej i drzwiowej.

Taka kompleksowa kontrola pozwoli nam ocenić opłacalność zakupu, ale też wstępnie oszacować koszty niezbędnych do przeprowadzenia w mieszkaniu prac remontowych.

O co pytać sprzedającego?

Sprzedającego warto spytać o najważniejsze dla nas kwestie praktyczne, w tym między innymi:

• wysokość comiesięcznych bieżących opłat,
  
• dostępność mieszkania - w jakim terminie zbywca będzie w stanie je opuścić,
• wyposażenie lokalu - które elementy zostają,
• prace renowacyjne w lokalu - czy były prowadzone, jeżeli tak to kiedy i w jakim zakresie,
• akustykę w budynku,
• dbałość o powierzchnie wspólne i ewentualnie tereny zielone (np. częstotliwość sprzątania),
• najbliższą okolicę - infrastruktura, wygoda mieszkania, bezpieczeństwo,
• przynależności (piwnica, garaż) - najlepiej jest poprosić sprzedającego o ich pokazanie.

Jeżeli zależy nam na obiektywnej opinii na przykład na temat sąsiadów lub działania wspólnoty / spółdzielni, możemy rozważyć podpytanie o te kwestie nie tylko samego sprzedającego, ale też mieszkańców budynku, w którym znajduje się wybrane przez nas mieszkanie, dzięki czemu zyskamy pełniejszy obraz sytuacji, co może trochę pomóc w podjęciu decyzji.

Dodatkowo warto samodzielnie rozejrzeć się po okolicy i ocenić ją pod względem dopasowania do naszych potrzeb, ale też przyzwyczajeń.

Umowa przedwstępna z notariuszem czy bez?

Jeżeli mamy już wybrane (i sprawdzone pod każdym względem) mieszkanie możemy przystępować do umowy ze zbywcą. W sytuacji gdy zakup planujemy finansować kredytem hipotecznym zawarcie umowy przedwstępnej będzie konieczne, ponieważ na jej podstawie bank udzieli nam kredytu, jeżeli decyzja kredytowa, podjęta w oparciu o dostarczone przez nas do banku niezbędne dokumenty (w tym te, dokumentujące nasze dochody oraz istniejące obciążenia finansowe), będzie pozytywna.

Umowa przedwstępna zawarta może zostać w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego - w tym przypadku decyzja zależy od stron. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest jednak podpisanie umowy w kancelarii. Forma notarialna daje stronom możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w przypadku, gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umownych ustaleń. Dodatkowo odszkodowanie, o które można się ubiegać w tej sytuacji, dotyczy nie tylko utraconych w wyniku niezawarcia umowy korzyści, ale też tych, które nie zostały uzyskane ze względu na fakt, że umowa nie została zrealizowana.

Jak każda umowa, także umowa przedwstępna (a następnie przeniesienia własności) wymaga bardzo szczegółowego sprawdzenia przed przystąpieniem do niej, i tu również warto skorzystać ze wsparcia prawnika.

Umowa przyrzeczona i formalności po zakupie mieszkania

Zawarcie umowy przeniesienia własności (już obowiązkowo w formie aktu notarialnego), po którym następuje przekazanie lokalu, czemu towarzyszy spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, jest już ostatnim etapem transakcji. Warto mieć tu na uwadze fakt, że dodatkowym kosztem, który powinniśmy uwzględnić w swoim budżecie, jest płatny przez nabywcę podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości lokalu), pobierany przez notariusza w momencie podpisywania umowy.

Po finalizacji umowy i odbiorze lokalu pozostaje nam zgłoszenie w ciągu 14 dni faktu nabycia mieszkania do urzędu gminy lub miasta (ten obowiązek dotyczy również zakupu na rynku pierwotnym). Na podstawie dokonanego osobiście lub na stronie urzędu zgłoszenia urząd wylicza wysokości należnego podatku od nieruchomości.

Dodatkowo pamiętać należy o zameldowaniu się pod nowym adresem, jeżeli w nowo nabytym mieszkaniu planujemy zamieszkać.