2022-05-06 (aktualizacja: 2022-05-06)
W artykule można dowiedzieć się, na co warto zwrócić uwagę, gdy wybieramy nieruchomość.
Zakup nieruchomości wymaga od przyszłego nabywcy dokładnego przygotowania się do transakcji, niezależnie od tego, czy przeprowadzana będzie ona na rynku wtórnym, czy na pierwotnym. Kluczowy jest wybór samej nieruchomości, a także bezpieczeństwo transakcji.
Kupno mieszkania krok po kroku rynek pierwotny
Poszukiwanie odpowiedniego lokalu powinno być poprzedzone dokładną analizą oczekiwań przyszłego kupującego wobec mieszkania, a jeżeli zakup będzie finansowany kredytem hipotecznym warto przede wszystkim sprawdzić naszą zdolność kredytową. Dzięki temu będziemy w stanie określić osiągalną dla nas cenę nieruchomości, co znacznie ułatwi poszukiwania. Zdolność kredytową sprawdzimy samodzielnie, będzie to jednak wymagało wizyt w kilku bankach, lub przy wsparciu pośrednika finansowego. Takie rozwiązanie może okazać się sporym ułatwieniem, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że wielu deweloperów współpracuje z pośrednikami, a klienci, którzy skorzystają z ich usług, mogą liczyć na przykład na bardziej korzystne warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Kiedy już wybierzemy interesującą nas ofertę, konieczne jest dokładne sprawdzenie dewelopera oraz samej inwestycji. Przystąpienie do umowy powinno być poprzedzone jej dokładną weryfikacją. Tutaj o pomoc warto zwrócić się do prawnika z kancelarii, specjalizującej się w świadczeniu usług na rynku nieruchomości, na przykład do Pewnego Lokalu. W ramach usługi sprawdzenia umowy możemy liczyć wówczas na ocenę bezpieczeństwa inwestycji oraz wiarygodności realizującego ją dewelopera. Dodatkowo ważna jest też ocena Standardu wykończenia, załączanego do umowy deweloperskiej, która powinna zostać przeprowadzona przez posiadającego stosowną wiedzę inżyniera.
Najważniejsze informacje na temat dewelopera znajdziemy w prospekcie informacyjnym, stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej. Konieczne jest też jego sprawdzenie w Krajowym Rejestrze Sądowym, dobrze jest też zweryfikować kwestię jego członkostwa w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Umowa deweloperska, zgodnie z ustawą deweloperską, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a środki wpłacane przez nabywcę trafić muszą na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są zgodnie z postępem prac na budowie (rachunek otwarty) lub już po zawarciu umowy przyrzeczonej (rachunek zamknięty).
Podpisanie umowy przyrzeczonej, której termin musi być wskazany w umowie deweloperskiej, wieńczy transakcję zakupu. Przystąpienie do niej jest poprzedzone odbiorem zakupionego mieszkania (po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie), podczas którego lokal należy sprawdzić pod względem zgodności z umową oraz prawem budowlanym i obowiązującymi normami. Pomóc w tym może doświadczony inżynier, posiadający odpowiednie doświadczenie w przeprowadzaniu odbiorów technicznych. Wszelkie stwierdzone wady wpisać należy do protokołu odbioru, na którego podstawie powinny one następnie zostać usunięte przez dewelopera.
Zakup nieruchomości na rynku wtórnym
Jeżeli decydujemy się na kupno nieruchomości na rynku wtórnym powinniśmy mieć świadomość tego, z jakimi problemami może przyjść nam się zmierzyć, chociażby ze względu na niezadowalający stan techniczny lokalu bądź jego skomplikowaną sytuację prawną. Dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie tych dwóch kwestii przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. Dobrze jest się zdać w tym zakresie na pomoc prawnika oraz inżyniera. W ramach audytu prawnego sprawdzić należy dokładnie księgę wieczystą nieruchomości (dokładny adres, własność, istniejące obciążenia, służebności, roszczenia). Takie badanie przeprowadzić można w oparciu o księgę wieczystą w wersji elektronicznej (Elektroniczne Księgi Wieczyste, https://ekw.ms.gov.pl/), do której dostęp jest bezpłatny i uwarunkowany jedynie znajomością numeru księgi. Jeżeli go nie posiadamy, możemy skorzystać z jednego z serwisów, udostępniających w cenie około 40 zł numer księgi w oparciu o numer działki bądź adres nieruchomości.
Sprawdzenie stanu technicznego lokalu może pomóc nam w podjęciu decyzji o jego kupnie, ponieważ w ten sposób zorientujemy się, jak dużego nakładu pracy i kosztów mieszkanie lub dom będzie wymagało po jego nabyciu. Skontrolować należy przede wszystkim stan instalacji, tynków, posadzek, okien i drzwi, a w przypadku domu - także dachu i elewacji.
Kupując nieruchomość na rynku wtórnym warto zdecydować się na podpisanie ze sprzedającym najpierw umowy przedwstępnej, a następnie umowy przeniesienia własności. Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej obydwie strony zyskują dodatkowy czas na uporządkowanie kwestii formalnych (np. uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego), jednocześnie ustalając wstępnie warunki, na jakich zawarta zostanie umowa przyrzeczona (termin jej podpisania, cena nieruchomości). Umowę przedwstępną zawrzeć można w zwykłej formie pisemnej, jednak forma aktu notarialnego zwiększa bezpieczeństwo transakcji i umożliwia jej stornom dochodzenia swoich praw w sądzie w przypadku gdyby druga ze stron miała nie wywiązać się z podjętego zobowiązania.
Transakcję kończy podpisanie umowy przeniesienia własności (obowiązkowo w formie aktu notarialnego), po której następuje przekazanie nieruchomości nabywcy. W przypadku kupna na rynku wtórnym również sporządzany jest protokół, który tutaj służy głównie potwierdzeniu przekazania lokalu stronie kupującej, a więc spełnieniu zobowiązania umownego.
Warto pamiętać o tym, że zakup nieruchomości zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego objęty jest rękojmią, z której możemy skorzystać w przypadku stwierdzenia istnienia wad nieruchomości (fizycznych lub prawnych) już po jej odbiorze od sprzedającego. Czas jej obowiązywania to 5 lat dla nieruchomości, przy czym w przypadku transakcji zawieranej na rynku wtórnym strony mogą umownie zdecydować o jej ograniczeniu bądź nawet wyłączeniu.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
