Co określa metraż nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego?

2022-09-29 (aktualizacja: 2022-10-16)

Metraż to niebagatelna kwestia, jeśli chodzi o nieruchomość. Wpływa bezpośrednio na cenę, może być elementem negocjacji między kupującym a sprzedającym i jest normowana przez szereg zapisów i zasad. Jeśli interesuje CIę kwestia metrażu, to zapraszamy do lektury tego wyczerpującego artykułu!

Jak mierzyć metraż nieruchomości

Kwestie związane z metrażem mieszkania są kluczowe dla każdego, kto jest zainteresowany wybraną inwestycją. Warto jednak nadmienić, że jeśli w grę wchodzi inwestycja deweloperska, to temat metrażu należy rozstrzygać już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. To właśnie wtedy nabywca ma możliwość wynegocjować korzystne dla siebie zapisy, które zaczną obowiązywać na etapie, gdy znany będzie metraż powykonawczy.

Temat ten istotny jest również na rynku wtórnym w momencie kupna lub sprzedaży, ponieważ to od powierzchni inwestycji zależna jest ostateczna cena mieszkania lub domu. Metraż na rynku wtórnym czasem warunkują też kwestie związane z udziałem w podejmowaniu decyzji o nieruchomości lub znajdujących się w niej pomieszczeniach wspólnych.

Niniejszy tekst rozjaśni istotne kwestie dotyczące metrażu mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, a także mieszkań i domów z rynku wtórnego. Dlaczego te informacje są tak istotne? Okazuje się, że wielu inwestorów nie wie, jak sprawdzić metraż inwestycji, jak zestawić metraż planowany z metrażem istniejącym, co zrobić, gdy różnica jest znacząca i jak sprawdzić, czy zapis w księdze wieczystej jest rzetelny i zgodny ze stanem faktycznym?

Różne normy

Na przestrzeni lat normy związane z metrażem mieszkania zmieniały się. Wszystkie zmiany były wynikiem zmieniających się standardów, a także różnych instytucji odpowiedzialnych za normalizację. Normalizacja branżowa to dziedzina, w której działają niektóre branżowe izby gospodarcze, stowarzyszenia przedsiębiorstw czy inne jednostki, które prowadzą działalność gospodarczą. Obecnie podstawą pomiaru powierzchni mieszkania są Polskie Normy. Dzięki Polskiemu Komitetowi Normalizacyjnemu (PKN) powstał dokument, który szczegółowo opisuje sposób postępowania dotyczący wybranej kwestii technicznej. Ułatwia on wiele aspektów związanych z pomiarami metrażu, a co najważniejsze – obecnie jest on jedyną normą, zgodnie z którą deweloper wykonuje pomiar inwestycji.

Normy w PKN

PKN to krajowa jednostka, która jest organem administracji rządowej i odpowiada za organizację działalności normalizacyjnej. Warto dodać, że choć norma rzadko znajduje się w akcie prawnym, to jednak akty prawne korzystają z obowiązujących norm, często odwołują się do nich, by zapisy związane z normami były doprecyzowane.

W teorii projekt architektoniczno – budowlany nieruchomości deweloperskiej powinien uwzględniać pomiar powierzchni na podstawie Polskiej Normy. Do niedawna deweloper miał możliwość wyboru między współistniejącymi normami. W praktyce deweloper miał do wyboru normy:

stare:

PN-70/B-02365 Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru.
PN-69/B-02360 Kubatura budynków. Zasady obliczania,
nową: PN-ISO 9836:1997 (dla inwestycji, których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r. - to jedyna norma, wg której deweloper może zmierzyć mieszkanie).

Nowsza norma uznawana jest za korzystniejszą, przez co częściej wykorzystywaną w inwestycjach deweloperskich, w których istniała możliwość wyboru spośród powyższych.

Ważne jest też to, jakie zmiany wprowadziła norma PN-ISO 9836:1997. Można wskazać kilka istotnych innowacji:

zasada przyjmowania wymiarów przegród w stanie wykończonym, a nie w stanie surowym (co miało miejsce wg poprzednich norm). Odrzucono koncepcję związaną z hipotetycznym przyjmowaniem grubości ścian na rzecz wymiarów w stanie wykończonym. Dzięki tej innowacji określenie wymiarów stało się bardziej zrozumiałe dla przeciętnego nabywcy, ponieważ pomiar mógł zostać wykonany dopiero na etapie, w którym metraż nie mógł ulec zmianie;

wprowadzenie rozróżnienia kondygnacji lub ich części ze względu na zastosowany charakter obudowy (przekrycie, zamknięcie, ograniczenie):

zamknięte ze wszystkich stron i przekryte – pokoje,
niezamknięte do pełnej wysokości, ale przekryte – loggie,
ograniczone (balustradą, poręczą, osłoną zabezpieczającą), ale nieprzekryte – balkony,
dzięki powyższemu podziałowi można w dość oczywisty sposób wyodrębnić w powierzchni budynku lub lokalu powierzchnię balkonu czy loggii;
wprowadzenie zasady przyjmowania wymiarów w poziomie powierzchni posadzki, a nie na wysokości 1 m – istotna zmiana, gdy w grę wchodzą pomieszczenia ze skosami, w których skosy zaczynają się poniżej 1 m wysokości;
wprowadzenie wymagania oddzielnego obliczania powierzchni o zróżnicowanej wysokości w obrębie kondygnacji.

Obecnie jedna norma według rozporządzenia

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego zmieniło dotychczasowy sposób realizowania pomiarów powierzchni. Dzięki powyższemu rozporządzeniu straciło moc rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Z 2018 r. poz. 1935).

Aktualne rozporządzenie weszło w życie 19 września 2020 r.

W związku z powyższym, w sytuacjach, gdy przepisy prawne lub inne dokumenty opisują rodzaje powierzchni lub kubatur bez ich definiowania, a rodzaje te występują w obowiązującej normie PN-ISO 9836:1997, należy stosować się właśnie do tej normy. To w niej zawarty został podział powierzchni i kubatur, a także zasady ich klasyfikacji i obliczania, jak również wszelkiego rodzaju wskaźniki z nimi powiązane.

Co mówi norma PN-ISO 9836:1997

PN-ISO 9836:1997 jest jedyną obowiązującą normą dotyczącą pomiaru metrażu, która mówi, w jaki sposób mierzyć metraż. Norma ta nie podaje żadnych ograniczeń związanych z rodzajem inwestycji, więc można założyć, że dotyczy wszystkich rodzajów budynków, a zatem służy do powszechnego stosowania.

Co więcej, jest istotna w trakcie opracowania wymagań technicznych związanych z przestrzennym kształtowaniem budynku i jego otoczenia.

Wątpliwość dotyczy tego, czy powierzchnia pod ściankami działowymi w lokalu powinna być wliczona do metrażu całkowitego lokalu czy też nie w sytuacji, gdy te ścianki nie nadają się do łatwego demontażu.

Część deweloperów uznaje, że w momencie, gdy ścianki nie nadają się do łatwego demontażu to mimo wszystko powierzchnia pod tymi ściankami będzie wliczana do metrażu całkowitego lokalu, a w myśl obowiązującej normy nie powinno tak być. Gdy deweloper dość opieszale podchodzi do obowiązującej normy, warto dokładnie przeanalizować umowę deweloperską. To ważne, by przed jej podpisaniem poznać podejście dewelopera, a także zapisy, które bezpośrednio będą dotyczyć kupującego, gdy inwestycja zostanie już zrealizowana. Bardzo często wydaje się, że na etapie podpisywania umowy deweloperskiej zapisy, które są w niej zawarte nie są doprecyzowane, że istotny etap będzie dopiero w momencie, gdy inwestycja już powstanie, a tak naprawdę to na tym etapie rozgrywa się najważniejszy dla nabywcy etap negocjacyjny.

Różne rodzaje powierzchni

Powierzchnia, jeśli chodzi o kwestie związane z normami i metrażem dzieli się na różne rodzaje. W niniejszej publikacji skupimy się na tych rodzajach powierzchni, które są istotne podczas określania wartości nieruchomości.

Najważniejsze z nich to:

Powierzchnia całkowita jest zwykle większa niż użytkowa. Mierzy się ją po obrysie zewnętrznym przegród (ścian, balustrad, poręczy, etc.). Istotne jest to, że powierzchnie całkowitą mierzy się po obrysie zewnętrznym kondygnacji w poziomie posadzki, zaś obrys powinien obejmować też istniejące już tynki lub okładziny. Dotyczy ona wszystkich kondygnacji budynku (nadziemne i podziemne). Powierzchnia całkowita budynku to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji.

W obliczeniach nie uwzględnia się powierzchni wnęk, występów konstrukcyjnych lub dekoracyjnych oraz profilowania ścian, o ile nie zmieniają one powierzchni netto

Powierzchnia użytkowa – tę wpisuje się do księgi wieczystej. To część powierzchni wydzielonej przez elementy zamykające (ściany) i ograniczające (balustrady i poręcze) do tego, by zaspokajać potrzeby bezpośrednio związane z przeznaczeniem budynku lub jego wydzielonej części.

Nowością w PN-ISO 9836:1997 jest nowy podział kondygnacji na:

zamknięte ze wszystkich stron i przekryte;
niezamknięte ze wszystkich stron do pełnej wysokości i przekryte (loggia);
ograniczone elementami budowlanymi takimi jak np.: balustrada, poręcz, osłona zabezpieczająca, ale także nieprzekryte (balkon).

Jak wyglądają kwestie dotyczące loggii, balkonu, tarasu?

Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni podstawowej i pomocniczej, gdzie powierzchnia podstawowa to przestrzeń, która pozwala zaspokajać podstawowe potrzeby wynikające z funkcji budynku, czyli np. pokoje, zaś powierzchnia pomocnicza to przestrzeń, która pozwala zaspokajać pomocnicze potrzeby np. łazienka. Ważne jest, że do powierzchni pomocniczej wliczyć należy powierzchnię balkonów, tarasów o loggii.

Istotne jest też to, że wnęki znajdujące się zarówno w ścianach zewnętrznych jaki i wewnętrznych, które są przeznaczone np. na grzejniki – nie są wliczane do powierzchni użytkowej.

W domach jednorodzinnych powierzchnia użytkowa odpowiada powierzchni całkowitej.

Ścianki działowe

Ścianki działowe to niezwykle istotne elementy inwestycji, które są często kluczem do podania metrażu.

Dzielą się na ścianki działowe niestałe, czyli te, które tymczasowo wydzielają pomieszczenia w obrębie lokalu, ponieważ zostały zaprojektowane jako nienośne elementy. Są one przeznaczone do ewentualnej rozbiórki i ponownego montażu.

Drugi rodzaj ścian działowych to ściany działowe stałe, które trwale wydzielają przestrzeń pomieszczeń w obrębie lokalu. Ściana ta została zaprojektowana jako nienośny element budowlany, który nie jest przeznaczony do rozbiórki. Mogą się w niej znajdować fragmenty instalacji.

Powierzchnia pod ściankami działowymi wlicza się do powierzchni użytkowej, jeśli możliwy jest jej szybki demontaż. Przykładem może być ściana wykonana z karton-gipsu (ściana działowa niestała), zaś wszelkiego rodzaju bloczki czy cegły nie są łatwo demontowalne (ściana działowa stała), więc powierzchnia pod nimi nie powinna zostać uwzględniona.

Skosy

Zgodnie z zapisami, które można znaleźć w rozporządzeniu ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, na podstawie art 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Z 2020 r. poz. 1333) można dostrzec zależność dotyczącą określania powierzchni użytkowej.

Z zapisu wynika, że powierzchnię pomieszczenia lub części pomieszczenia o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się w 100% do obliczeń, zaś o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, natomiast, jeśli wysokość jest mniejsza od 1,40 m pomija się ją całkowicie. Ten zapis jest aktualny i według niego powinno się obliczać powierzchnię pomieszczeń ze skosami.

Inne zapisy znacznie ułatwiają sposób, w który należy wyliczyć powierzchnię. Uznają one za wartość graniczną 1,9 m. Jeśli powierzchnia pomieszczenia jest wyższa – należy ją wliczyć do powierzchni użytkowej w pełni, jeśli zaś jest niższa, należy ją pominąć.

Warto nadmienić, że jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 19 września 2020 r., należy stosować normę PN-ISO 9836:1997, ale kwestie dotyczące pomiaru powierzchni pod skosami należy stosować zgodnie z powyższym rozporządzeniem.

Można w nim znaleźć również informacje dotyczące pomiarów powierzchni użytkowej.

Powierzchnię użytkową pomniejsza się o powierzchnię:

przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, a także przejść i otworów w tych przegrodach,
przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii,
schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych
nieużytkowych poddaszy.
Powierzchnię użytkową powiększa się o powierzchnię:
antresol,
ogrodów zimowych,
wbudowanych ściennych szaf, schowków i garderób.

Tynki

Bardzo ważne podczas wykonywania pomiaru jest to, że należy go wykonać w momencie, gdy wszystkie ściany działowe są już wybudowane i wytynkowane.

Zgodnie ze starą normą PN-70/B-02365 powierzchnię użytkową mieszkania można było obliczyć, gdy mury nie zostały wytynkowane. Nowa norma nakazuje pomiar dopiero po wykonaniu tynków.

Ta różnica generuje zmiany, ponieważ tynki zmniejszają powierzchnię o 1-2cm. Gdy tynki są położone na każdej ze ścian powierzchnia mieszkania jest mniejsza od tej, która byłaby policzona zgodnie z tzw. „starą normą”.

Wypustki wnęki

Norma odnosi się również do kwestii wypustek i wnęk. Przestrzeń wnęk drzwiowych i okiennych nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania i domu.

Wnęki przeznaczone na grzejniki c. o., usytuowane zarówno w ścianach zewnętrznych jak i wewnętrznych, nie są wliczane do powierzchni użytkowej.

Kwestie wypustek i wnęk muszą spełnić określone wymogi, dzięki którym będzie można wliczyć je do powierzchni użytkowej inwestycji, w innym razie ta przestrzeń powinna zostać pominięta.

Jak zadbać o kwestie metrażu przy kupnie nieruchomości od dewelopera

Doświadczenie firmy, która zajmuje się odbiorami technicznymi i poradami prawnymi związanymi z negocjowaniem korzystnych zapisów w umowie deweloperskiej, podpowiada, że to właśnie na etapie negocjacji umowy deweloperskiej nabywca ma okazję do tego, by odnieść się do ewentualnych zmian wynikających z różnicy metrażu. Warto właśnie wtedy skupić się na formalnych aspektach ewentualnych różnic, by na etapie pomiaru powykonawczego mieć jasną sytuację. Najczęściej można spotkać się z zapisem, że za większy metraż nabywca musi dopłacić, zaś jeśli będzie on mniejszy – nic się nie dzieje. Warto ten zapis zmienić tak, by był on sprawiedliwy dla obu stron.

W trakcie analizowania umowy deweloperskiej można poradzić się fachowca, który podpowie, co na tym etapie jest istotne. Prawnicy pracujący dla firmy Pewny Lokal doskonale wiedzą, że metraż inwestycji deweloperskiej nigdy nie pokrywa się z metrażem zaprojektowanym przez architekta. Co więcej, ich doświadczenie podpowiada, gdzie w umowie deweloperskiej mogą zostać użyte klauzule niekorzystne dla klienta. Często wskazują je, by nabywca inwestycji mógł wynegocjować korzystne dla siebie zmiany w umowie, którą chce podpisać.

Metraż projektowy a metraż powykonawczy

Kupując mieszkanie deweloperskie, które jeszcze fizycznie nie istnieje nabywca musi wiedzieć, że z wiadomych przyczyn, metraż projektowy nie pokryje się z metrażem powykonawczym. Jeśli nabywca nie skupił się na tym problemie na etapie podpisywania umowy deweloperskiej, konsekwencje mogą być dla niego przykre, ponieważ na późniejszym etapie są one praktycznie nieodwracalne.

Dobrze uwzględnić tę różnicę w umowie deweloperskiej. Zwykle deweloper w umowie podkreśla, że metraż nie jest ostateczny, ale przyjęło się uważać, że do 2 procent w górę lub w dół istnieje równość między stronami.

Jeśli wynik pomiaru wynosi powyżej 2 procent, uznajemy, że różnica jest istotna. W tym wypadku istnieją skrajne rozwiązania. Najczęściej w umowie deweloperskiej można spotkać się z zapisem dotyczącym:

zwrotu lub nadpłaty środków,
odstąpienia od umowy.

Warto nadmienić, że odstąpienie od umowy to krok, którego deweloper zwykle nie nadużywa, by ograniczyć możliwości nabywcy (skoro pozyskał zainteresowanego inwestycją klienta, nie chce go stracić, bo mu się to nie opłaca). Niemniej jednak warto mieć na uwadze cały wachlarz możliwości, by na etapie negocjowania umowy deweloperskiej wypracować korzystne dla siebie zapisy.

Moment odbioru mieszkania to nie jest odpowiedni moment na to, by sprawdzać kwestie związane z odbiorem technicznym mieszkania. Tych kwestii należy dopilnować w trakcie negocjowania umowy deweloperskiej.

Inwentaryzacja powykonawcza realizowana jest najczęściej w przypadku większych inwestycji przez geodetę, by pomiary zostały wykonane w sposób dokładny.

Osoba odpowiedzialna za pomiar powykonawczy ma świadomość jak ważny obowiązek na niej spoczywa. To z tych pomiarów deweloper będzie rozliczał się z każdym nabywcą. To w oparciu o nie będą aktualizowane dane inwestycji i ostateczna wycena kolejnych mieszkań.

Klauzule

Najczęściej występujące zapisy, co do których można mieć wątpliwości, to te, które sugerują nierówne traktowanie stron umowy.

Powszechne są zapisy, które wskazują, że w przypadku, gdy różnica metrażu wynosi 2%-3% metrażu nabywca jest zobowiązany do tego, by dopłacić deweloperowi tę różnicę, czyli brakującą kwotę za niepoliczone metry kwadratowe. Jeśli zaś powierzchnia okaże się mniejsza, najczęściej w umowie nie ma zapisu dotyczącego ewentualnego zwrotu środków. To jest kwestia, o która warto zawalczyć na etapie podpisywania umowy deweloperskiej, ponieważ w ustawie deweloperskiej nie ma regulacji na ten temat, co daje deweloperom wolną rękę.

Najważniejsze jest, by mieć tę świadomość na etapie podpisywania umowy deweloperskiej, gdy inwestycja nie jest jeszcze zrealizowana, bo to właśnie w tym czasie ważą się losy metrażu nieruchomości.

Jeśli nie wiesz, w jaki sposób zabezpieczyć się przed zapisami dewelopera, firma Pewny Lokal chętnie pomoże wynegocjować bezpieczną dla ciebie umowę, która sprawi, że ewentualne różnice w metrażu będą traktowane sprawiedliwie. Sprawdzenie umowy to usługa, którą firma często oferuje potencjalnym nabywcom. Warto mieć świadomość, że deweloper jest przygotowany do tego, by wszelkie zapisy w umowie były stworzone tak, by chroniły jego interesy. Dla firm, które sprawdzają takie umowy liczą się interesy nabywcy i jego dobro. Warto na tym etapie mieć kogoś, kto podpowie jakie rozwiązanie będzie najbardziej korzystne właśnie dla nabywcy.

Kto mierzy metraż mieszkania czy warto mierzyć go ponownie podczas odbioru technicznego?

Moment odbioru mieszkania, to nie jest odpowiedni czas na to, by sprawdzać kwestie związane z metrażem mieszkania. Tych kwestii należy dopilnować w trakcie negocjowania umowy deweloperskiej, zaś metraż mieszkania jest znany z inwentaryzacji powykonawczej, którą musi zrealizować deweloper.

Inwentaryzacja powykonawcza realizowana jest najczęściej przez geodetę – w przypadku większych inwestycji i budynków wielorodzinnych, gdzie ważne jest, by pomiary zrealizowane zostały w sposób dokładny. Nikt nie jest w stanie podważyć pomiaru geodetów, którzy posługują się specjalistycznym sprzętem. W domach jednorodzinnych zamiast geodety pomiary może wykonać kierownik budowy, który również powinien wykonać pracę zgodnie z obowiązującymi normami. O nieprawidłowościach dotyczących pomiarów krążą legendy, które nie mają nic wspólnego z faktami.

Należy uwrażliwić każdego, kto ma poczucie, że został oszukany, że nie warto wykonywać pomiarów podczas odbioru. Deweloper ma obowiązek zlecić geodecie kontrolę metrażu mieszkania. Ten pomiar jest wiążący i o nim najczęściej nabywca jest poinformowany w trakcie odbioru technicznego.

Inżynierowie wykonujący odbiory techniczne powinni skupić się na innych wadach i usterkach, by ich praca była owocna. Kwestie pomiaru warto na tym etapie pominąć, chyba że inwestor ma inne przesłanki, by sprawdzić powierzchnię inwestycji. W trakcie odbioru najczęściej nabywca dowiaduje się, jaki jest metraż inwestycji zmierzony przez geodetę. Konsekwencje pomiarów są jasno doprecyzowane w umowie deweloperskiej, zatem na etapie odbioru technicznego ten wątek warto przyjąć do wiadomości i kontynuować sprawdzanie jakości wykończenia i stanu instalacji, czy montażu drzwi i okien.

Inżynierowie, którzy pracują dla Pewnego Lokalu w przystępny sposób wytłumaczą, na co w trakcie odbioru technicznego warto zwrócić uwagę. Są to profesjonaliści, którzy cenią swój czas i czas klienta i dbają o to, by go dobrze spożytkować.

Metraż przynależności na rynku pierwotnym

W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali w Art. 2.4 czytamy, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej, ale poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka lokatorska, garaż – nazwane pomieszczani przynależnymi.

Ważne jest to, że udział właściciela w w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

W związku z powyższym – niezwykle ważne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej, a także powierzchni pomieszczeń do niego przynależnych. W tej kwestii nieistotne jest, czy są to przynależności integralnie związane – balkon, loggia, taras, ogród, czy przynależności oddalone – komórka lokatorska, garaż, miejsce postojowe.

Komórka lokatorska nie stanowi części mieszkania deweloperskiego. Deweloper doprowadza do tego, że w ramach wspólnoty mieszkaniowej nabywca mieszkania może korzystać z danej komórki, która nie będzie częścią księgi wieczystej.

Na etapie podpisywania umowy deweloperskiej warto zadbać o to, by nabywca miał świadomość, czy wg umowy płaci jedynie za użytkowy metraż lokalu. Czy także za pomieszczenia przynależne – piwnicę, balkon, komórkę lokatorską?

Ważne, by miał też wiedzę o tym, jaki metraż będzie miała jego komórka – te informacje znajdują się w umowie o podział nieruchomości do korzystania. Często to deweloper ją zawiera, a wspólnota w czynszu płaci podatki.

Należy w tej kwestii przeanalizować umowę deweloperską, w której wszelkie kluczowe informacje powinny zostać umieszczone. Jeśli jako nabywca, nie czujesz się na siłach, by przeanalizować umowę deweloperską i odpowiedzieć sobie na pytania dotyczące metrażu czy ewentualnych przynależności, spróbuj zasięgnąć pomocy specjalisty. Pewny Lokal to firma, która od wielu lat zajmuje się umowami deweloperskimi. Aktualizuje swoją wiedzę i chętnie tłumaczy niejasności swoim klientom, którzy nie wiedzą, na co warto zwrócić uwagę podczas negocjowania umowy deweloperskiej. Firma Pewny Lokal ma świadomość, że zapisy znajdujące się w umowie deweloperskiej nie muszą być dla wszystkich jasne i czytelne. Właśnie dlatego stara się wraz z klientem przeanalizować umowę na tyle skutecznie, by wszelkie istotne kwestie z niej wychwycić, a niejasne zapisy wskazać w celu ich doprecyzowania.

Stosowane normy

W dużym skrócie norma, jaka powinna być stosowana jest jedna i według ustawy informacja o tym powinna zostać zawarta w prospekcie, ale w praktyce cały czas bywa z tym różnie.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego czytamy w Art. 2 ust.1 pkt 7, że przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć „powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Jeśli zaś chodzi o podział nieruchomości ten sam dokument podkreśla, że obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Skosy należy obliczać zgodnie z zasadą:

2,20 m wysokości – wliczamy 100%
między 2,20 m wysokości a 1,40 m wysokości – wliczamy 50%
1,40 m wysokości – nie wliczamy,

Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Interpretacja normy PN ISO przez deweloperów

Ustawa deweloperska powinna wskazywać, z jakiej normy, powinni korzystać deweloperzy. Zmiany, jakie pojawiły się w momencie, w którym deweloperzy muszą korzystać z nowej normy sprawiły, że zapanował chaos. Dlatego tak ważne jest edukowanie każdego, kto planuje kupić mieszkanie na rynku deweloperskim. Należy mieć świadomość co powinno zostać wliczone do metrażu, a co nie, jak fachowo wyliczyć metraż, na co zwrócić uwagę, a co pominąć. Dzięki tej wiedzy klient będzie wiedział, czy cena za wybrane przez siebie mieszkanie jest adekwatna do metrażu.

Firmy, które zajmują się sprawdzaniem umów deweloperskich wiedzą jak często zdarzają się nieprawidłowości wynikające z wybiórczego stosowania przepisów. Deweloperzy czasem nie odejmują ścianek działowych od metrażu mieszkania. Staraj się metraż inwestycji możliwie zwiększyć, by klient zapłacił też więcej.

Postępowanie tego typu stało się dość powszechne, ale być może nie na długo. W Katowicach nabywca mieszkania na osiedlu Nowe Ptasie musiał zapłacić za metraż, który wliczał powierzchnię pod ściankami działowymi. Deweloper założył bowiem, że ścianki działowe w przyszłości mogą zostać wyburzone. Nabywca ma szansę na to, by odzyskać 22 tys. zł. Jest to precedensowa sprawa, która może uświadomić kupującym, że warto walczyć o to, by powierzchnia inwestycji została policzona w sposób prawidłowy.

W razie jakichkolwiek niejasności, a także sytuacji, które budzą niepewność, warto skonsultować się z fachowcem. Firma Pewny Lokal współpracuje z doświadczonymi prawnikami z dziedziny prawa nieruchomości, dzięki czemu w przystępny sposób wyjaśni wszelkie wątpliwości, a nawet pomoże wystosować pismo do dewelopera, który przekracza uznawane powszechnie normy. Należy pamiętać o tym, że inwestycje deweloperskie to ogromne zobowiązanie finansowe. Z perspektywy nabywcy, warto zadbać o to, by wszystkie formalności zostały dopełnione we właściwy sposób.

Jak zadbać o kwestie metrażu przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym

Rynek wtórny bardzo często jest problematyczny, jeśli chodzi o metraż pomieszczeń. Trudno się odnaleźć w sposobach pomiaru metrażu, gdy uświadomimy sobie, że na przestrzeni lat różne akty prawne nakazują jego obliczanie w inny sposób, a im starszy budynek, tym trudniej dotrzeć do informacji związanej tym, na jakiej podstawie dana inwestycja została zmierzona. Na rynku wtórnym warto wiedzieć wg jakiej normy wykonano obliczenia. Stan faktyczny podczas spisywania umowy nie jest istotny, jeśli nie zostanie potwierdzony przez fachowca.

Jeśli chodzi o budowę domu, to metraż domu znajduje się w dokumentach budowlanych i w inwentaryzacji powykonawczej, którą wykonuje geodeta.

Zgodnie z ustawą o własności lokali w skład lokalu wchodzą tzw. pomieszczenia pomocnicze, a także przynależności, a ich metraż powinien zostać uwidoczniony w księdze wieczystej (to tzw przynależności formalne). Zdarza się jednak, że nie wszystkie przynależności znajdują się w księdze wieczystej przez różne formy prawne. Poza księgą wieczystą kupowanej nieruchomości mogą znajdować się chociażby inne nieruchomości znajdujące się na działce. Mogą one posiadać inną księgę wieczystą.

W kwestiach metrażu warto mieć świadomość, że jeśli w księdze wieczystej inwestycji, którą chcemy kupić znajduje się określona liczba metrów kwadratowych, a w przynależnościach uwzględniono piwnicę, to najprawdopodobniej zapisany metraż to suma powierzchni mieszkania i piwnicy, a zatem powierzchnia mieszkania jest niższa od tej, jaka została wpisana do księgi wieczystej.

Jeśli dostrzegasz niejasności, możesz zawsze zamówić analizę księgi wieczystej. Taki raport wykonany przez firmę Pewny Lokal sprawia, że klient ma większą świadomość metrażu za który ma zapłacić, a także czuje się pewny, że wszelkiego rodzaju niejasne dla niego zapisy nie są groźne.

Jaki metraż jest wpisywany do księgi wieczystej

Na rynku wtórnym faktyczny metraż będzie znany tylko w momencie, gdy sprzedawca zleci pomiar geodezyjny. Na jego podstawie można zmodyfikować ewentualne zapisy dotyczące metrażu. Nie jest to jednak powszechna praktyka, więc najczęściej w sytuacji kupna – sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego istotne są zapisy, które znajdują się w księdze wieczystej.

Księga wieczysta najczęściej zawiera informacje dotyczące połączonego metrażu powierzchni użytkowej i powierzchni przynależności.

Zgodnie z ustawą o własności lokali pomieszczenia przynależne są to „pomieszczenia”, a zatem nie przynależności takie jak loggia, taras, balkon i ogródek.

W księdze wieczystej w oznaczeniu nieruchomości, a dokładniej w miejscu, w którym wpisuje się metraż inwestycji podaje się go jako pole powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a zatem można domniemywać, że jest to suma, która zawiera wartości wszystkich powierzchni pomieszczeń zawartych w księdze wieczystej.

Warto podkreślić, że pomieszczenia przynależne do lokalu nie muszą być z nim w bezpośrednim sąsiedztwie. Nie muszą znajdować się nawet w tym samym budynku, w którym znajduje się lokal, a zatem metraż mieszkania może być inny niż ten, o jakim mowa w Księdze wieczystej.

Błędy w księgach wieczystych są powszechne

Księgi wieczyste mogą zawierać błędy. Warto o tym wspominać, ponieważ nie każdy ma tę świadomość i traktuje zawarte w nich zapisy, jako pewnik.

Jeśli nie czujemy się mocni w analizowaniu zapisów dostępnych w księdze wieczystej, warto skorzystać z pomocy doświadczonej firmy Pewny Lokal, która potrafi realizować audyty ksiąg wieczystych szybko i skutecznie. Dla firmy pracują eksperci, którzy rozgryzą każdy, nawet ten niejasny zapis.

Błędy, jakie można dostrzec mają różny charakter. Najczęściej pojawiają się te, które nadbudowane są na złej interpretacji definicji przynależności i pomieszczenia przynależnego. W takich sytuacjach przynależność, jaką jest np. loggia, zostaje potraktowana jako pomieszczenie przynależne i jej metraż zostaje dodany do metrażu.

Jeśli chodzi o loggię to podobnie, jak balkon czy taras jest to część sporna. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się pomieszczenia służące celom mieszkalnym oraz gospodarczym mieszkańców (np. pokoje, kuchnie, łazienkę itd.). Elementy położone w granicach nieruchomości, a nawet bezpośrednio do niej przylegające uznaje się wyłącznie za pomieszczenia przynależne (balkony, piwnica, komórki, strych czy garaż). W związku z tym loggie nie wliczają się do powierzchni mieszkania. Co więcej, ich zewnętrzne elementy mogą być uznane też za części wspólne nieruchomości (aczkolwiek w świetle ostatnich wyroków Sądu Najwyższego, do całkowitego metrażu ujawnionego w księdze wieczystej powinna się też wliczać powierzchnia balkonu, jeśli służy on do wyłącznego korzystania przez lokatora).

Są też błędy, które warto poprawić, przed sprzedażą. Należy do nich niewpisanie metrażu przynależności (piwnicy czy garażu). Warto mieć to na uwadze, że piwnica może być zarówno częścią składową nieruchomości, ale także współwłasnością wszystkich właścicieli, którzy mają prawo do lokalu.

Jeśli jest składową lokalu, z prawnego punktu widzenia nie może zostać odłączona od lokalu i w momencie zawarcia umowy kupna – sprzedaży jej losy są tożsame z losami lokalu.

Jeśli zaś piwnica stanowi współwłasność wszystkich właścicieli, każdy ma udział ułamkowy lub procentowy w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej całej nieruchomości (wraz z pomieszczeniami przynależnymi, które znajdują się w budynku np. korytarz, winda, etc.)

Reasumując w takiej sytuacji każdy z współposiadaczy ma prawo do korzystania z piwnicy tak, by nie uniemożliwić innym współposiadaczom korzystania z tej wspólnej przestrzeni – to nieformalne porozumienie, które jest możliwe, jeśli każdy współposiadacz nie działa na szkodę innego.

Można tę sytuację rozwiązać przy pomocy umowy quoad usum. Jest to umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Polega ona na wyodrębnieniu części nieruchomości konkretnemu współwłaścicielowi. Będzie ona tylko do jego użytku, ale w zamian poniesie on wszelkie wydatki eksploatacyjne. Umowa ta może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej. Jest z pewnością interesującym rozwiązaniem, gdy wśród współposiadaczy nie ma zgodności co do sposobu dysponowania wspólną przestrzenią.

Błędy w księgach wieczystych generują dużo nieporozumień na etapie kupna i sprzedaży nieruchomości. Nie zawsze wynikają one ze złej woli. Często można je znaleźć w momencie, gdy z zaangażowaniem analizuje się księgę wieczystą (nie ukrywajmy, że etap sprzedaży czy kupna nieruchomości to jedyny moment, w którym zagląda się do zapisów widniejących w księdze wieczystej). Bywa, że nieprawidłowości wynikają ze źle przeprowadzonego pomiaru. Finalnie metraż inwestycji zanotowany w Księdze wieczystej nie zgadza się z tym, z jakiego korzysta sprzedający. Jeśli nieruchomość jest stara, trudno dojść do tego, na jakiej podstawie podany został metraż.

Ciekawsza, ale kontrowersyjna kwestia związana z metrażem wynika z tego, że zmiana normy, może warunkować zmianę metrażu mieszkania. W związku z powyższym czy istnieje możliwość korekty księgi wieczystej lokalu? Jeśli tak, w jaki sposób warto się do tego zabrać i czy jest to korzystne dla właściciela.

Korekta księgi wieczystej

Wszelkiego rodzaju błędy, które znalazły się w księdze wieczystej warto poprawić jeszcze przed etapem związanym z chęcią sprzedaży inwestycji. Ich korekta nie musi być prosta, choć w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z drobnymi poprawkami dotyczącymi działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” sprostowanie może być dokonane przez sąd z urzędu, a gdy korekta nie zostanie wprowadzona to właściciel mieszkania musi złożyć odpowiedni wniosek.

Interesująca jest jednak kwestia, jaka związana jest ze zmianą metrażu, w sytuacji, w której nabywca lokalu ubiegający się o zmianę, ma udział we własności wspólnej. Co stanie się, gdy pomiar inwestycji wykaże różnice? Rozwiązań może być kilka:

raz zmierzony metraż pozostaje niezmienny;
nastąpi zmiana metrażu bez zmian udziału we własności wspólnej;
nastąpi zmiana metrażu i udziału, ale procentowy udział pozostaje niezmienny;
sąd zmienia metraż i udział procentowy we własności wspólnej za darmo (koszt 200zł);
sąd zmienia metraż i udział procentowy we własności wspólnej, ale trzeba ponieść koszt (200zł od wpisu);
sąd zmienia metraż, może zmienić udział procentowy we własności wspólnej, ale potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli,
zmienia się metraż, a pozostałe zmiany zostaną naniesione z urzędu.

Jeśli nabywca kupuje mieszkanie na rynku wtórnym musi wiedzieć, że zgodnie z polskim prawem metraż mieszkania wpisany do księgi wieczystej powinien uwzględniać metraż pomieszczeń przynależnych wpisanych do tej księgi. Jeśli w księdze wieczystej zostało wpisane pomieszczenie przynależne to często metraż mieszkania uwzględnia również ten metraż. Mieszkanie zatem może mieć mniejszy metraż niż ten deklarowany w ogłoszeniu. Nie jest to zazwyczaj zła wola sprzedającego. Jest to fakt, o którym warto pamiętać. W razie jakichkolwiek wątpliwości naprawdę warto skorzystać z pomocy fachowców, którzy o pewnych niuansach prawnych wiedzą więcej niż przeciętny inwestor. . Firma Pewny Lokal może sprawdzić sprzedawcę i jego dobre intencje. Może też wykonać pomiar geodezyjny i pomóc w formalnościach związanych z wpisaniem poprawnego metrażu do KW.

Niniejsza publikacja ma na celu przede wszystkim wytłumaczyć, jak wiele niejasności i nadinterpretacji dotyczących metrażu można zaobserwować na rynku nieruchomości, ale także uwrażliwić potencjalnego klienta i sprawić, by dbał o własne interesy w sposób aktywny, by szukał odpowiedzi na pytania, które się nasuwają, by miał dostęp do fachowców, którzy mu pomogą, gdy ma wątpliwości. To ważne, gdy w grę wchodzą duże pieniądze, bo każdy metr kwadratowy jest wyceniany zwykle wysoko, więc warto walczyć o to, by sprawiedliwie został wymierzony.