2022-05-20 (aktualizacja: 2026-08-27)
W artykule przekazujemy informację, w jaki sposób odstąpić od umowy.
Zagwarantowanie w umowie możliwości odstąpienia na warunkach, które nabywca może uznać za korzystne, jest jednym z ważniejszych elementów umów dotyczących nieruchomości, nabywanych zarówno na rynku pierwotnym jak i na wtórnym.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę - ustawowe i umowne
Ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła nowe regulacje, mające na celu między innymi zwiększenie ochrony bezpieczeństwa strony kupującej. Należą do nich obowiązki przedkontraktowe dewelopera, a także zagwarantowane w ustawie prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w określonych przypadkach. Należy do nich sytuacja gdy:
- deweloper nie przekazał kupującemu przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego lub przekazał niekompletny dokument,
- informacje zawarte w umowie deweloperskiej są niezgodne z tymi z prospektu informacyjnego (jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy deweloper wskaże istniejące różnice w samym akcie notarialnym),
- deweloper nie przenosi na nabywcę własności w terminie, określonym w umowie - odstąpienie jest możliwe po przekroczeniu przez dewelopera dodatkowego 120-dniowego terminu, wyznaczonego przez nabywcę.
W dwóch pierwszych przypadkach kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia.
Odstąpienie na zasadach umownych jest również możliwe w przypadku stwierdzenia istnienia wad istotnych w lokalu (a więc takich, które utrudniają bądź wręcz uniemożliwiają jego użytkowanie), do czego kupujący jest uprawniony po upływie terminu przeniesienia na niego własności lokalu.
Umowne możliwości odstąpienia standardowo sprowadzają się głównie do sytuacji, gdy powierzchnia powykonawcza nieruchomości różni się od projektowej o 2% lub więcej oraz gdy zmianie uległaby wysokość podatku VAT. Warto jest też negocjować z deweloperem możliwość odstąpienia na korzystnych warunkach w przypadku nieuzyskania kredytu na zakup nieruchomości, co najczęściej jest możliwe w sytuacji, gdy deweloper współpracuje z firmą pośrednictwa finansowego, a klienci, którzy skorzystają z jej usług w procesie kredytowym, mogą liczyć na lepsze warunki właśnie w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy.
Zazwyczaj bezkosztowe odstąpienie jest obwarowane szczegółowo określonymi warunkami, które muszą zostać spełnione, aby kupujący mógł skorzystać z takiego uprawnienia. Mimo to w ramach negocjacji z deweloperem jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto jest porozmawiać o zapewnieniu umownej możliwości odstąpienia od niej bez konieczności wskazywania przyczyny, ale też bez ponoszenia kosztów z tym związanych.
Umowa rezerwacyjna a warunki odstąpienia
Umowa rezerwacyjna jest określana jako umowa nienazwana, ponieważ nie jest szczegółowo opisana w Kodeksie cywilnym, stąd też duża dowolność w jej formułowaniu. Zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, a jej celem jest wyłączenie na pewien czas ze sprzedaży rezerwowanej nieruchomości. Zabezpieczona jest zazwyczaj opłatą rezerwacyjną (bezzwrotną, chyba że w umowie określony jest warunek, którego niespełnienie umożliwia odstąpienie bez utraty wpłaconych środków), zaliczką (w przypadku niedojścia umowy do skutku zwrotna we wpłaconej wysokości) lub zadatkiem (zwrotny w dwukrotnej wysokości w przypadku gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego).
Odstąpienie od umowy na rynku wtórnym
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym najczęściej mamy do czynienia z zawarciem umowy przedwstępnej, a następnie umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna służy zobowiązaniu jej stron do zawarcia umowy przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie i na określonych w niej warunkach. Co ważne, nie jest ona umową wzajemną, a możliwości od niej odstąpienia, aby strony były do niego uprawnione, należy szczegółowo opisać w samej umowie, wskazując koniecznie termin, do kiedy możliwe jest odstąpienie. Temu samemu służy instytucja zadatku - w przypadku zabezpieczenia nim umowy (i, co warto podkreślić, określeniu zasad jego zwrotu bądź zatrzymania identycznie ze stosownymi regulacjami Kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 394 kc, do którego w umowie należy się odwołać) odstąpienie od niej będzie możliwe bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu na wypełnienie przez drugą stronę zobowiązań umownych.
Od umowy sprzedaży kupujący może odstąpić wtedy, gdy sprzedający nie wywiązuje się z umowy, a także w przypadku stwierdzenia wad istotnych nieruchomości (fizycznych bądź prawnych). Sprzedający z kolei ma prawo odstąpienia od umowy wtedy, gdy kupujący nie realizuje zobowiązań umownych, na przykład nie regulując w terminie należnych płatności.
Zgodnie z art. 491 Kodeksu cywilnego w celu skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy należy najpierw wyznaczyć stronie, która nie wywiązuje się z umowy, dodatkowy termin na jego realizację i dopiero po jego przekroczeniu złożyć można oświadczenie o odstąpieniu od umowy (nie dotyczy to sytuacji, gdy umowa zabezpieczona jest zadatkiem, jak zostało wspomniane wyżej).
Analiza umowy z prawnikiem
Dzięki skorzystaniu ze wsparcia prawnika w zakresie analizy zawieranej umowy, również pod kątem możliwości od niej odstąpienia, kupujący może do niej przystąpić z pełną świadomością wagi zobowiązań jakie na siebie bierze, a postanowienia dla siebie potencjalnie niekorzystne odpowiednio wcześnie renegocjować ze sprzedającym.
Zlecenie wyspecjalizowanej w prawie nieruchomości kancelarii sprawdzenia umowy deweloperskiej powinno pozwolić na wyeliminowanie z niej klauzul niedozwolonych, a także na weryfikację bezpieczeństwa inwestycji.
W ramach kontroli umowy pod względem możliwości odstąpienia sprawdzić należy między innymi ewentualny koszt odstąpienia, formę przekazania stosownego oświadczenia drugiej stronie oraz czy odstąpienie będzie możliwe na podstawie przesłanek ustawowych czy umownych.
Warto jest też ocenić możliwość dokonania cesji w przypadku umowy deweloperskiej.
Jeżeli poszukują Państwo zaufanej i sprawdzonej kancelarii, która podejmie się kompleksowego sprawdzenia umowy, do której planują Państwo przystąpić, zapraszamy do kontaktu z nami w celu uzyskania bliższych informacji.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
