2021-10-20 (aktualizacja: 2022-06-24)
Poniżej tłumaczymy, czym jest operat
szacunkowy, a także podpowiadamy jak wybrać rzeczoznawcę majątkowego.
Dokument, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, potwierdzający wartość danej nieruchomości, to operat szacunkowy. Będzie on niezbędny wtedy, gdy staramy się o kredyt lub pożyczkę hipoteczną, ale także w przypadku sporów sądowych dotyczących podziału majątku. Jednak nawet wtedy gdy nie jest on wymagany, ale zależy nam na uzyskaniu wiarygodnej oceny wartości nieruchomości, warto jest zlecić rzeczoznawcy majątkowemu jego sporządzenie.
Czym jest operat szacunkowy
Operat szacunkowy określa wartość szacowanej nieruchomości. Może to być wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna, przy czym w praktyce najczęściej spotykaną jest ta pierwsza. Jest to szacunkowa kwota, którą uzyskać można za daną nieruchomość w dniu jej wyceny w przypadku transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, wskazywana w pełnych złotych.
Operat może być przygotowany jedynie przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to zawód prawnie chroniony, a dostęp do jego wykonywania jest ściśle uregulowany przepisami prawa. Spełnienie określonych warunków (w tym między innymi posiadanie kierunkowego wykształcenia oraz praktyki lub doświadczenia zawodowego w zakresie szacowania nieruchomości) umożliwia wzięcie udziału w postępowaniu kwalifikacyjnym. Dopiero po jego zakończeniu oraz zdaniu dwuetapowego, składającego się z części pisemnej oraz ustnej, egzaminu rzeczoznawca zyskuje tytuł zawodowy oraz prawo wykonywania zawodu, co potwierdza wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Prowadzenie działalności zawodowej z zakresu wyceny nieruchomości w przypadku braku posiadania wymaganych uprawnień jest zakazane pod karą grzywny. Rzeczoznawca zobowiązany jest do wykonywania szacowania nieruchomości w sposób bezstronny, przy zachowaniu tajemnicy zawodowej oraz zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi.
Przygotowując operat rzeczoznawca powinien wybrać właściwe podejście, metodę oraz technikę szacowania. Sam dokument powinien zawierać następujące elementy:
- określenie przedmiotu, zakresu, daty i celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny (najczęściej umowa ze zleceniodawcą) i źródła danych o nieruchomości (m.in. odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, protokół z oględzin nieruchomości),
- opis stanu nieruchomości i jej przeznaczenia,
- analizę rynku nieruchomości,
- opis wybranej metody szacowania i obliczenia,
- wynik wyceny z uzasadnieniem.
Do operatu powinna zostać załączona dokumentacja fotograficzna nieruchomości, protokół z jej oględzin oraz dokumenty potwierdzające jej stan prawny, wymienione w operacie. Na pierwszej stronie operatu rzeczoznawca stawia pieczęć ze numerem rzeczoznawcy, a na ostatniej składa swój podpis.
Dokument jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego przygotowania.
Wybór rzeczoznawcy majątkowego
Wybierając rzeczoznawcę majątkowego, któremu planujemy zlecić sporządzenie operatu szacunkowego, należy przede wszystkim zweryfikować jego uprawnienia w publicznie dostępnym Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Warto jest sprawdzić też jego licencję zawodową, która ma formę legitymacji ze zdjęciem. Rzeczoznawca może prowadzić działalność w zakresie wyceny nieruchomości samodzielnie bądź we współpracy z firmą, zajmującą się szacowaniem nieruchomości.
Ponieważ operat szacunkowy jest dokumentem bezwzględnie wymaganym przez bank na potrzeby procesu kredytowego w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny lub pożyczkę, często to bank wskazuje rzeczoznawcę, który ma przygotować operat. Przyszły kredytobiorca nie ma jednak obowiązku skorzystania z jego usług, a niezależne zlecenie sporządzenia operatu może oznaczać niższy koszt usługi oraz krótszy czas jej realizacji. Zdarza się też, że uzyskana w ten sposób wycena nieruchomości jest wyższa, ponieważ uwzględnia mniej oczywiste aspekty, które mogą wpłynąć na jej podwyższenie (na przykład prestiżowa lokalizacja, wyższy standard wykończenia), a to z kolei przekłada się na wyższą zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy.
Warto jest sprawdzić posiadanie przez rzeczoznawcę aktualnego obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, do czego jest on zobligowany przepisami prawa.
Nie bez znaczenia w wyborze rzeczoznawcy będzie też cena usługi, do której czasem należy doliczyć jeszcze koszty dojazdu. Za wycenę lokalu mieszkalnego zapłacimy średnio około 600-800 zł, a w przypadku domu jednorodzinnego - około 800-1000 zł.
Autorem posta jest Patrycja Milowska
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Zostaw nam swój numer i rozpocznij 60 sekundowy quiz
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
-
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
-
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
-
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
