W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy zabezpieczyć się zaliczką, a kiedy zadatkiem.
Podejmując decyzję o zakupie mieszkania lub domu, a następnie przygotowując się do przystąpienia do umowy ze sprzedającym, dobrze jest dowiedzieć się więcej na temat rodzaju umowy, jaką będziemy zawierać, oraz sposobu jej zabezpieczenia.
Umowa przedwstępna - najważniejsze informacje
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Umowa przedwstępna poprzedza umowę przyrzeczoną. Podpisywana jest naczęściej w przypadku, gdy transakcja zawierana jest na rynku wtórnym, a na rynku pierwotnym wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie lub dom, dla którego wydane zostało już pozwolenie na użytkowanie. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna „powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Oznacza to, że powinna zawierać przede wszystkim następujące elementy:
Umowa przedwstępna zawierana może być zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego - jej wybór zależy od jej stron. Dobrze jednak pamiętać o tym, że podpisanie umowy u notariusza umożliwia stronom dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz jest podstawą do żądania odszkodowania, uwzględniającego szkody, poniesione przez daną stronę z związku z niezawarciem umowy. Dodatkowo taka forma, jeżeli strony w akcie zapiszą żądanie ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, stanowi podstawę do dokonania wpisu roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność w III dziale księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Znacząco zwiększa to bezpieczeństwo nabywcy, ponieważ takie roszczenie będzie wiążące również dla innego nabywcy, gdyby sprzedający zdecydował się sprzedać nieruchomość komuś innemu.
Z kolei umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej będzie podstawą do dochodzenia odszkodowania w granicach tzw. ujemnego interesu umowy, uwzględniającego szkody poniesione z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej oraz przygotowania do przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Strony mogą oczywiście wskazać w umowie inny zakres odszkodowania, na przykład poprzez jego rozszerzenie do dodatniego interesu umowy.
Dodatkowym zabezpieczeniem umowy będzie zadatek, którego funkcja w tym zakresie jest szczegółowo uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa umowa przedwstępna z deweloperem powinna być zawierana wtedy, gdy jej przedmiotem jest nieruchomość, której budowa się zakończyła i deweloper uzyskał już dla inwestycji pozwolenie na użytkowanie. W praktyce część deweloperów stosuje umowy przedwstępne niejako w miejsce umów deweloperskich, kiedy przedmiot umowy pozostaje jeszcze w budowie. Ponieważ może to oznaczać próbę ominięcia zapisów ustawy deweloperskiej, a w związku z tym - niższy poziom ochrony interesów nabywcy (chociażby ze względu na fakt, że nabywca wpłaca środki nie na indywidualny rachunek powierniczy, a bezpośrednio na rachunek dewelopera, który dzięki temu może dowolnie nimi dysponować), dobrze jest szczegółowo sprawdzić samą umowę, a także dewelopera, od którego planujemy nabyć mieszkanie lub dom, o co najlepiej jest zwrócić się do doświadczonego prawnika. Czasem zdarza się, że umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej, przy czym brak jest przepisów, które zobowiązywałyby strony do podpisania umowy poprzedzającej umowę deweloperską.
Jeżeli zawarta z deweloperem umowa przedwstępna zawiera elementy charakterystyczne dla umowy deweloperskiej (w tym zobowiązanie do wybudowania mieszkania bądź domu oraz przeniesienia jego własności na kupującego po zapłacie należnej ceny, płatność ceny w transzach), a deweloper nie ukończył jeszcze realizacji danej inwestycji, będzie to oznaczać, że zawarta umowa powinna być umową deweloperską i w związku z tym powinna spełniać wymogi ustawy deweloperskiej, a deweloper powinien wywiązać się z obowiązków nałożonych przez nią na niego. W takim przypadku postanowienia umowne niezgodne z ustawą mogą zostać uznane za nieważne.
Zgodnie z ustawą deweloperską wpłaty nabywcy trafiają na rachunek powierniczy, a zwalniane są z niego na rachunek dewelopera po zakończeniu kolejnego etapu budowy i potwierdzeniu tego faktu przez bank (rachunek powierniczy otwarty) lub po zawarciu umowy przenoszącej własność (rachunek powierniczy zamknięty). Oprócz środków ochrony nabywców ustawa określa między innymi obowiązki przedkontraktowe dewelopera, tryb zawierania umów (w formie notarialnej), ich treść, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z ustawą jej przepisy stosuje się również w przypadku umów, zawierających zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej, a więc do umów przedwstępnych, poprzedzających umowę deweloperską.
Do obowiązków przedkontraktowych dewelopera należy sporządzenie prospektu informacyjnego dla danej inwestycji przed rozpoczęciem sprzedaży oraz dostarczenie go zainteresowanej stronie na jej żądanie, a także zapewnienie możliwości wglądu w dokumenty rejestrowe dewelopera, aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, kopię pozwolenia na budowę oraz projekt budowlany. Dzięki temu kupujący ma możliwość dowiedzenia się więcej na temat na temat dewelopera, realizowanej przez niego inwestycji oraz wybranego mieszkania lub domu (między innymi jego powierzchni, położenia, ceny, standardu wykończenia).
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, iż zadatek i zaliczka to nie to samo. Ma to miejsce, ponieważ obie te instytucje sprowadzają się do dokonania wpłaty na poczet ceny wykonywanej w przyszłości umowy. W praktyce, jeśli umowa deweloperska zostanie wykonana w sposób prawidłowy oraz we wskazanym w umowie terminie, rzeczywiście różnica ta nie jest na tyle istotna. Wówczas zarówno zadatek jak i zaliczka są zaliczane na poczet ceny nabywanej nieruchomości. W praktyce, najczęściej stanowią one blisko 5-10 % ceny.
Pojęcie zaliczki nie podlega szczególnym przepisom prawa, dlatego stosuje się wobec niej przepisy o wykonywaniu umów wzajemnych. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, zaliczka jest zwrotna w wysokości, w jakiej została wpłacona. Z jednej strony oznacza to mniejsze ryzyko finansowe dla nabywcy, na przykład w sytuacji, gdy bezskutecznie stara się o kredyt hipoteczny na zakup danej nieruchomości. W przypadku negatywnej decyzji kredytowej, uniemożliwiającej mu zawarcie umowy przenoszącej własność, kupujący powinien otrzymać z powrotem środki wpłacone przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeżeli do wykonania umowy dojdzie, zaliczka zaliczana jest na poczet należnej ceny. Z drugiej jednak strony zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej, jak ma to miejsce w przypadku zadatku.
Zgodnie z Art. 394. § 1 Kodeksu cywilnego „ W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości nie ma zastosowania jedynie w przypadku rozwiązania umowy przez strony oraz w sytuacji „gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek, podobnie jak zaliczka, zostanie zaliczony na poczet świadczenia nabywcy z tytułu płatności ceny, określonej w umowie przedwstępnej.
Sytuacja, w której najbardziej wyraźna staje się różnica między zaliczką a zadatkiem ma miejsce, gdy umowa w jakiś sposób nie jest wykonywana zgodnie z zawartymi w niej postanowieniami. Może dojść do tego na kilka sposobów, w szczególności gdy:
Warto jednak pamiętać, aby podczas analizy umowy deweloperskiej zwrócić uwagę na to, jak brzmi zapis mówiący o zaliczce czy też zadatku, ponieważ może się zdarzyć, że deweloper uszczupli któreś z praw przysługujących nabywcy np. do zwrotu dwukrotności zadatku. Zdarza się, że deweloper w umowie stosuje określenie „przedpłata”, nie precyzując czy ma na myśli zaliczkę czy zadatek. W takiej sytuacji nieoceniona może się okazać pomoc specjalisty oraz prawna analiza umowy deweloperskiej.
Zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami umowa rezerwacyjna nie jest zdefiniowana - swoje zastosowanie w jej przypadku znajdują regulacje Kodeksu cywilnego. Zawierana może być jako zwykła umowa rezerwacyjna lub umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej. Ten drugi rodzaj zawiera zobowiązanie do podpisania innej umowy (na przykład deweloperskiej), a dodatkowo powinny się w niej znaleźć takie pozycje, jakie znajdziemy w umowie przedwstępnej, w tym określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, cenę przedmiotu umowy, harmonogram płatności oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dzięki temu strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach wskazanych w umowie rezerwacyjnej, a w przypadku jej niezawarcia - żądać odszkodowania z tytułu strat poniesionych na skutek braku jej podpisania. Wysokość tzw. opłaty rezerwacyjnej regulowana jest w postanowieniach umownych, podobnie jak jej forma, reguły jej zwrotu oraz forma jej zapłaty.
Wynika to z faktu, że do tej pory umowa rezerwacyjna zaliczana była tak zwanych umów nienazwanych, a jej treść ustalana była zgodnie z zasadą swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego - „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.).
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (inaczej nowa ustawa deweloperska) wprowadziła definicję umowy rezerwacyjnej - „umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą albo innym niż deweloper, o którym mowa w art.4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.” Dodatkowo ustawa określa dopuszczalną maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% wartości nieruchomości, będącej przedmiotem umowy.
W przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej na rynku pierwotnym wpłata środków z tytułu opłaty rezerwacyjnej środków będzie dokonywana na rachunek dewelopera, a następnie, po zawarciu przez strony umowy deweloperskiej, środki przekazywane będą przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej. Opłata rezerwacyjna będzie miała charakter mieszany, posiadając zarówno cechy zaliczki, jak i zadatku. Będzie ona zwrotna w niezmienionej wysokości w przypadku nieuzyskania kredytu przez nabywcę, natomiast w sytuacji, gdy deweloper zawrze z innym kupującym umowę w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, będzie zobowiązany do zwrotu wpłaconych środków w podwójnej wysokości. Wspomniane przepisy wejdą w życie 1 lipca 2022 roku. W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą i w ramach których zawarta została przynajmniej jedna umowa deweloperska, przez kolejne dwa lata wiążące będą przepisy obowiązujące dotychczas.
Obecnie jednak nadrzędne w przypadku umów rezerwacyjnych są ustalenia umowne, podjęte przez strony, które mogą zdecydować o zabezpieczeniu umowy zaliczką, zadatkiem lub opłatą rezerwacyjną o charakterze mieszanym.
W przypadku, gdy zakup nieruchomości ma być cześciowo finansowany kredytem hipotecznym, warto jest dokładnie przemyśleć kwestię formy zabezpieczenia umowy zawieranej ze sprzedającym. Ponieważ przystępując do umowy przedwstępnej nie można mieć pewności, czy decyzja kredytowa będzie pozytywna, należy przede wszystkim dopilnować, aby w umowie znalazł się zapis regulujący kwestię zwrotu wpłaconych przez kupującego środków. Ponieważ pojęcie zadatku jest uregulowane w przepisach prawa, brak jest dowolności w kwestii jego zwrotu kupującemu lub zatrzymania przez sprzedającego. Z kolei zaliczka jest zwrotna przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, co oznacza, ze negatywna decyzja kredytowa nie będzie jednoznaczna z utratą wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości środków, co może mieć miejsce w sytuacji, gdy umowa zabezpieczona będzie zadatkiem i nie będzie uprawniała kupującego do bezkosztowego odstąpienia od niej w przypadku nieuzyskania kredytu.
Warto pamiętać przy tym o tym, że jeżeli strony nie określą w umowie charakteru opłaty, wnoszonej przez kupującego przy jej zawarciu, wówczas przyjmuje się, że ma ona charakter zadatku. Jeżeli nie mamy pewności odnośnie rezultatu procesu kredytowego dobrze jest rozważyć zabezpieczenie umowy opłatą, która w części będzie miała charakter zaliczki, a w części - zadatku. Będzie to też dodatkowa forma zabezpieczenia umowy na wypadek, gdyby sprzedający rozważał sprzedanie nieruchomości innemu nabywcy w trakcie obowiązywania zawartej umowy.
W przypadku kredytu hipotecznego zarówno zadatek jak i zaliczka mogą zostać zaliczone przez bank na poczet wkładu własnego, a więc jeżeli wpłacamy zaliczkę bądź zadatek w wysokości 10% wartości nabywanej nieruchomości, konieczne będzie dopłacenie brakujących 10% (jeżeli dany bank wymaga 20-procentowego wkładu własnego - część banków dopuszcza niższy wkład własny, ale może to oznaczać wyższą marżę oraz konieczność wykupienia polisy ubezpieczeniowej z tytułu niskiego wkładu własnego).
Niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywamy na rynku pierwotnym czy na wtórnym, oraz od tego, jaki jej rodzaj proponuje druga strona, zawsze warto pamiętać o tym, żeby bardzo dokładnie zapoznać się z treścią umowy i przeanalizować to, z jakimi konsekwencjami wiązać się będzie jej zawarcie. Jak zostało wyżej wspomniane, umowa rezerwacyjna nie daje pełnej gwarancji, że przedmiot umowy ostatecznie zostanie nam sprzedany - służy ona jedynie czasowemu jego wyłączeniu ze sprzedaży. Z kolei umowa przedwstępna, zwłaszcza zawarta w formie aktu notarialnego i zabezpieczona zadatkiem, będzie stanowić zobowiązanie dla stron do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wybierając formę zabezpieczenia umowy dobrze jest mieć na uwadze możliwość odzyskania wpłaconych środków.
Zapraszamy do obejrzenia najnowszego odcinka podcastu na temat REITów.
Zapraszamy do posłuchania rozmowy Piotra Semeniuka z Michałem Klisiem - specjalistą od geodanych.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy na odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
